一线大利好要来了！#X4224
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/e2qqYWjbrFzEtlg1rxBXRtJ6KhFMiaxZK7LHspNDfulGohicWbDVk745UVYSw2ZK3FdxY1icacH4IWxWz3Kf8wNAA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=13&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic今天又有令人振奋的楼市消息传出来了！所以地产股突然拉升。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/e2qqYWjbrFz5FzY9spDGyOmia86Et3M6ib7NKYRqvia7neoHFibMbvlNgKvq7x9Be4Oc3TFZZ2opjhLmmHnVvB2uDw/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=13&tp=wxpichttps://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbvtsovD4n13U2Oia1ZLOGia5ibn4WHNzaZp13SFj7bQakbwIHxBIJ581lianLghEUZcPkICeicZUF9qLZw/640?wx_fmt=png&from=appmsghttps://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbvtsovD4n13U2Oia1ZLOGia5ibDibWSVJOrDTEXNLNJurykznXPZy2ImnfPqXRfTJasXbsibRtkYv3kJaA/640?wx_fmt=png&from=appmsghttps://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbvtsovD4n13U2Oia1ZLOGia5ibXwhml0YbC9nI2H64fgyzkmhVy6NggyTH2jKrtfWWxKHcLIC0Rg0xKg/640?wx_fmt=png&from=appmsghttps://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbvtsovD4n13U2Oia1ZLOGia5ibBh3fAPPoMzklaicpoIccmcgN2Cbdl4gfRHz4MHV4uIOlkHqjfEibvicVA/640?wx_fmt=png&from=appmsghttps://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Ss4PqGBhYT549vYWl9BXoJYQbD5OsSPMc5I1W8Zaib5LpicHJJBEhibMshahJwuIZ9ACmfYGXL63TJ0Ckzh9VicGibQ/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic
上周的国常会对于房地产发展几乎是重新定调了，如果说1998年我们迎来了第一轮商品房改革，那么现在是新一轮的房改。
而这一次，意味着房地产真正走向市场化。保障的归保障，市场的归市场，两大市场井水不犯河水，各有各自的发展空间。
今天我重点和大家讲讲市场化的趋势。
高层说房地产依旧有很大的空间，这个空间其实并不是说目前我们存量房地产总值已经400万亿了，将来还会新增到800万亿，而是结构性的空间。北京2100多万的常住人口，房子总套数大约800万套，按这个比例来讲是不是北京人都不缺房子住呢？
首先大家要明白，这里有的人可能好几套，大部分人是一套都没有。
另外北京一年新房供应约6万套左右，15年来不到100万套，也就是说目前存在的800万套房，接近9成都是超过15年房龄的房子。再看看北京链家目前二手房挂牌量一共14万套，据说后台已经超过17万，这里大部分超过9成都是老破小，次新房，户型好的人车分流的这些好房子占比不到5%。这就是为什么北京二手房价格一跌再跌，所有人都在集中抛售老旧资产，希望可以置换更好的房子。同样的情况其实深圳上海广州都一样。我们以前是从短缺经济过来的，从没有房子住，到有房子住，以前是有就行了，所以前二十年房地产高周转的粗犷发展模式也默认了。但是从现在开始，不仅要有，还要南北通透大阳台，人车分流，还要全屋名牌家电，还要高端物业管理等等。未来市场化的房子就是这样的，但凡在国外看过房子的都会知道像日本新加坡，哪怕是我们的香港，新房装修和维护的品质都是非常高的。当然这些都是用钱堆出来的，所以这也意味着未来的一线限价全面放开。
日本一亿多人口也出现了两大经济圈，东京和大阪，韩国五千多万人口也诞生了首尔经济圈。
而我们十四亿人口，虽然中产和富人的比例不见得有日韩高，但因为人口总量大，所以富人的绝对值还是很庞大的，支撑起四大一线城市和十个左右的二线城市完全没问题。从这一角度看，一线城市和二线核心，大家真的没有任何理由看空，短暂的回调也是正常的周期性波动。而那些买不起房的呢？
要不就是等保障房，要不未来就是租房。
现在很多地方已经开始收购老破小当保障房，甚至低价收购那些陷于资金链危机房企的新房，帮其去库存，未来这些房子大部分都会用作保障房。一方面可以解决底层人民的居住问题，另一方面这些房子是地方低价收购回来的，财务成本非常低。
大家不买房不代表没有居住需求，不可能睡大街，只是把买房转变成租房。一旦租房需求上来了，租金就可以分等级提高，提高到一定程度后，比如3%或者5%，那么地方就可以把这个租赁房发reits，等于是通过金融市场一次性把未来十年租金收回来补充地方收入。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/daZ8LDhWoIymk7Y3ibo4Da5Pu8FpDJ0mIsF9iafYZrpukUZffibU8Lia7h5VgOhTS9r2TXKMktc0H2oLzpkJatqKLQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1深圳在今年1月份已经成功发行了今年第一期租赁住房reits，后续会有更多的一二线城市都会逐渐探索这种模式。我觉得，随着房地产真正进入市场化阶段后，未来只有少部分人可以住进高品质的商品房，而这些商品房的价格是不可想象的。
处于塔尖下面的超过一半的普通人只能通过租房来解决居住问题。人人都有居住权，但不代表人人都享有商品房的居住权，就是这意思。看得懂未来趋势的，就好好抓住这一次一二线热点城市下跌回调的机会吧。<--END-->
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