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为了彻底解决这个问题，在2017年，中央的一位天才智囊，参考商场的动态补库存方法，发明了“五类调控目标管理”办法，具体为：去化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地；去化周期6~12个月的，要增加供地；去化周期12~18个月的，维持供地持平水平；去化周期18-36个月的，要适当减少供地；去化周期36个月以上的，应停止供地。 采用了这个新办法之后，中央到底批多少地，是由地方的消费者决定的，你就算串联几个开发商，把土地高价拍出去也没用，你得把修成的房子卖得掉，才算真正有需求。你这里卖不掉，库存高企，去化周期36个月以上，那就停止供地嘛，我不管你是需求不振，还是二手房过多，反正你暂时库存够用，不需要那么多新房，那就没必要再卖土地了。那边的城市真的严重缺地，库存房只剩三四个月了，我不管你那里是不是泡沫，是不是需求过旺，反正现在库存确实不够了，那就多批点土地嘛，赶快建新房。所谓一城一策，因地制宜。下面举武汉作为例子，给你们说说，到底什么叫去化周期。在2018年1~12月，武汉市批准了22.7万套住宅入市预售，面积达到2622万平方米，这个就叫做供给，新供应给市场的住房。同时，在这一年里，武汉市共销售了16.6万套住宅，总面积1804万平方米，这个就叫做需求，武汉市场总共就买下了这么多新房。同时，武汉市的二手房存量交易市场，共交易了732万平方米的住宅，这个我们暂且不管，因为二手房交易是受到一手房交易牵制和影响的，我们只需要观测一手房交易情况就可以了。换句话说，武汉市在2018年，新房市场供大于求，累计增加了800万平米的库存。但是截至2018年12月底，武汉市总共只有1629万平米的库存新房，哪怕按2018年的销售量计算，也只够卖10.8个月的。所以，武汉的去化周期是10.8个月，这个去化周期偏低了，按中央政策，还要增加供地，继续补库存。  像上图中这些销售数据，每个城市都是会公示的，而且是逐月公示，可以轻易在网络查询。有兴趣，看完了这篇文章，可以查查自己所在城市的库存和销售情况如何。为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢，因为在前几年，武汉的库存更低，低到吓人。2017年4月底，武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方，消化周期则降至1.6个月，整个武汉一房难求，茶水费被炒上天，后来狂补库存才缓过劲来。  看这个图上的数据，武汉在2014年的时候去化周期也才11个月，现在又回到2014年的水平了，不是说2014年库存高企，要去库存么，看来武汉楼市悬了。这个结论是错的，因为2014年去库存，根本不是针对武汉去的库存，而是针对全国其他地区，我们来看一看2019年初，全国各地的去化周期图。  从图中我们可以清楚的看到，去库存几年后，内蒙古和东北地区的去化周期，依然高达6~7年，远超国家警戒线，楼市处于冰点。而中部地区的去化周期，平均才0.9年，楼市热火朝天。海水和火焰，同时存在与中国楼市。为什么会出现这种情况，那我们就要谈一谈，西部大开发和中部崛起大战略了。 4 一个地方的房子库存很少，供不应求，只有两种可能。第一种可能，现任地方政府领导大公无私，故意不卖地，把卖地收入留给下一任，牺牲自己，让下一任做出一个漂亮的政绩好升官。很显然，这是不可能的，有悖于人性。第二种可能，当地的经济增速超过中央的预计，导致批地不足，高度增长的经济又导致地方民众对住宅投资需求很大，所以导致库存不足。很显然，只能是这一种情况。根据这个推论，中部地区最近几年的经济增速，应该远超全国平均水平，是这样吗？1979年，中国改革开放，提出先富带动后富的策略，政策和资源都集中于沿海地区。沿海地区得到了巨大的发展，长三角和珠三角地区成为了中国经济的名片。20年之后，东部地区的人均GDP已经达到了西部的2.46倍，贫富矛盾增大，地区冲突增加。于是在1999年，我国正式提出西部大开发战略，从先富地区抽税，补贴西部地区的建设，实现先富带动后富。  效果怎么样呢，效果非常好，西部地区的GDP增速狂飙突进，一直到2014年，才和全国平均GDP增速保持一致。 2012年全国房地产崩盘的两个城市，一个是位于东部地区的温州，一个是位于西部地区的鄂尔多斯，这未必是巧合，可能是必然。在东部改革开放和西部大开发，经济建设搞的如火如荼时，有一个地方一直在给自己鸣不平，那就是夹心饼中部地区，真正的舅舅不疼姥姥不爱，支援东部的时候中部有份，西部开发的时候反而没中部啥事了。一碗水要端平啊，中部也很穷，中部人也想像鄂尔多斯那样羊煤土气。又过了十年，中部地区终于争取到了自己的优惠政策，2009年国务院出台《促进中部地区崛起规划》，确定了中部崛起大战略，从此中部地区的经济发展走上了快车道。有多快呢，近十年，中部六省的经济增速远超全国平均值。  从表中数据可以看出，中部六省，湖北是领头羊，而武汉则是湖北的火车头。
所以，武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市，为了供应武汉经济发展所需，武汉市政府准备了大量的库存商品房，在全国经济前100强的城市里，库存数量高居全国第一。  数据来源:上海易居研究院这么多库存房，好吓人，这武汉卖这么多地，搞这么大的库存，有人愿意买么？就是有人愿意买，要不是最近持续补地，库存大增，你不塞个几十万的茶水费，连购房资格都没有。武汉的库存已经很高了，但是还不够，还要继续补库存，因为去化周期太短。然后给去化周期排个名，我们会震惊的发现，全国去化周期最高的城市，居然是厦门，去化周期高达40个月。  全国经济前100强的城市里，去化周期超过36个月的，仅有一个城市，那就是厦门。  根据国家相关规定，厦门市马上要被停止供地了，无地可卖。厦门房价这么高，库存还这么大，只能说厦门那边的投资客实在是太能炒了，当初厦门库存超过警戒线，即将被停止供地的消息放出来，还被当成利好给投资客又炒了一把。你想啊，都停止供地了，这房价能不涨嘛？但是说这话之前，你先看看库存，我不管你是限购还是限贷，总归是没人买新房了，不然去化周期怎么这么长。还涨，涨个鬼。不信你看看北京，论经济，论潜力，论地位，都碾压厦门，限购限贷政策一收紧，需求马上下去了，导致去化周期一下子飙升到了26.87个月。因为北京聚集了很多头部自媒体，所以北京的房价简直就是在实时播报，后果大家也看到了，北京的房子，按报价直接打8折砍价就可以了，最后一般都是9折成交，真的卖不动了。而去化周期最短的城市，大家估计也想不到，是郑州。。。中部六省的去化周期都很低，郑州如今是最低。 库存正常时，房价会受到经济规律的影响，可能涨，可能跌，但是当市面上没有库存房时，房价一定不会跌。当年董建华下台，香港断绝土地供应后的房价走势，已经完美的证明了这一点。因地制宜，一城一策的战略出台后，当初全国一盘棋，一股脑的调控，然后一股脑的涨价去库存，让那些本来库存就不够的城市应声暴涨的现象再也不会出现了。所以大家也不要指望涨价去库存，这种事不会再出现了，现在库存很高的城市，全部有风险！他跌不跌我不知道，但是肯定不会涨，因为真的那么多人哄抢的话，为啥库存还那么高，肯定有问题啊。而库存特别低的那几个城市，他涨不涨我不知道，但是他肯定不会跌，因为市面新房已经几乎被哄抢的断绝了，哪来的勇气看跌这样的城市，就算跌，这样的城市也是最后一个跌。当然，这是简单的分析，因为去化周期=库存/需求，而需求端，是可以被政策影响的。 5
在2009年的时候，有些城市的去化周期高达7年，也就是说不用供地，库存房都够卖7年了，结果四万亿一出来，市面上的房子，瞬间就没有了。所以需求，受到政策的影响非常大，限购、限贷，都能立竿见影的影响需求。我们看看2009年后某城市的土地供应面积曲线做示例，可以明显的看到，2009年之后的土地供应和新房落成数量，要数倍于2009年之前都不止。 但是这大量供应的住房，全部被市场消化一空，这就是需求端的巨大力量。
经济发展好可以促进需求，政策也可以，灵活多变的政策，可以抑制需求，也可以释放需求。所以，我们做房价预判的时候，要考虑到政策的因素。我举个例子，对厦门地区，因为去化周期高达40个月，我们就会预期厦门应停止供地，减少供给。同时应降低限购门槛，应降低房贷利率、增加贷款额度，扩大需求。如果厦门市这么做了，那叫符合预期，房价不会涨，只是会不跌而已。但如果厦门市出于种种原因，没有做这种放松楼市调控的举措，不管是什么原因导致的，那都是不符合预期，必然导致房价下行。对郑州、杭州、扬州这三个去化周期短到岌岌可危的城市，我们就会预期政府会扩大供地，增加供给。同时提升限购门槛，增加房贷利率，减少房贷额度，以抑制需求。如果政府这么做了，那叫符合预期，房价不会跌，只是不涨那么猛了而已。但如果出于种种原因，当地政府没有做这种给楼市降温的举措，不管是什么原因导致的，那都是不符合预期，必然导致房价上涨。我在上文中贴的城市排行榜里，是全国100强，最差的也是3线城市。而实际上中国库存房最严重的，是那些四五线城市，没有他们拖后腿，有些省份的平均去化周期，也不可能拖到7年这么夸张。在购买一个城市的房产之前，一定要研究好政策和相关数据，有些地方可以买，有些地方真不能碰。中国太大了，不同的地区之间经济发展差异极大，房地产发展程度也差异极大，房屋滞销和一房难求的局面同时存在。因篇幅所限，以前我写地产文章，都是根据全国政策帮大家进行分析，从来没有逐省逐城进行分析，因为那样写，文章会长到不可思议。今天，我把房价涨跌的原因，相关数据和政策的查询和分析办法，都教给了大家，大家对应查询自己城市的数据，套进模板分析一下，就对自家城市未来房价的大概走势，心中有了一个概念。中国楼市的确冰火两重天，但是在我做投资之前，只需要简单研究一下数据，心中都会清晰的和明镜一样。好文应分享，让朋友圈的亲朋好友都得到这篇新知识。亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注) 公众微信号：yksglobal
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今日笋盘推荐（重庆）： 房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路 小区名称：江山名门 建筑面积：88平米 套内面积：66平米 装修：清水 售价：108万 单价：12270 户型：二室两厅一卫 楼层：15/20 朝向：180度江景房，朝南 户数：3梯12户 产权证：差银行40万，客户解押 是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款70—75万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡 产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩 区域：观音桥商圈 小区名称：绿地海外滩 建筑面积：120平米 套内面积：99平米 装修：清水 售价：155万 单价：12900 户型：三室两厅二卫+书房 楼层：20/33 朝向：西南 户数：3梯8户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭 区域：北滨路 小区名称：北滨华庭 建筑面积：103.77平米 套内面积：85.3平米 装修：精装 售价：130万 单价：12600/平 户型：三室两厅二卫 楼层：14/32 朝向：东 户数：2梯6户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：提前一天预约 贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪 区域：盘溪路 小区名称：保利香雪 建筑面积：97.55平米 套内面积：78平米 装修：精装 售价：150万 单价：15400 户型：三室两厅二卫 楼层：8/32 朝向：西南 户数：3梯7户 产权证：欠银行37万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代 区域：观音桥核心商圈 小区名称：万象时代 建筑面积：119平米 套内面积：103平米 装修：中装 售价：152万 单价：12800 户型：三室两厅二卫 楼层：27/31 朝向：东南 户数：2梯6户 产权证：证在银行，业主自己解押 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸 区域：北滨路核心地段 小区名称：春森彼岸 建筑面积：91平米 套内面积：71平米 装修：清水 售价：162万 单价：17800 户型：二室两厅二卫 楼层：5/58 朝向：看江，朝南 户数：6梯17户 产权证：欠银行30万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源八：国兴北岸江山 区域：观音桥商圈 小区名称：北岸江山 建筑面积：86.7平米 套内面积：67平米 装修：精装 售价：138万 单价：15900 户型：二室两厅一卫 楼层：9/33 朝向：中庭，朝东北 户数：3梯7户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款90—95万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园 区域：观音桥商圈 小区名称：保利江上明珠乐园 建筑面积：114平米 套内面积：96平米 装修：清水 售价：162万 单价：14200 户型：三室两厅二卫 楼层：17/32 朝向：看中庭，朝西南 户数：3梯8户 产权证：欠银行58万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：朝中庭，品质楼盘 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源十：阳光100国际新城 区域：南滨路 小区名称：阳光100国际新城 建筑面积：94.26平米 套内面积：79平米 装修：中装 售价：108万 单价：11400 户型：三室两厅一卫 楼层：20/33 朝向：南 户数：3梯9户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款 房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2019-9-17 07:22:33
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