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LPR改革,楼市是喜是忧?#X1769

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发表于 2019-9-20 07:20:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
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以下为正文:
LPR改革,楼市是喜是忧?
****************

比如,以前为了等“降息”,一直犹豫不决,不知道是现在赶紧申请贷款好,还是再等等看,以后这种情况就不大会出现了。
****************
好了,介绍完背景知识,我们来探讨LPR改革对楼市的影响
首先,有不少人认为:LPR来了,要降息了,房价要涨了。
利率,就是“资金”这件特殊商品的价格,反映了资金的市场供需关系。
读完上一节对LPR的分析,应该很清楚了:LPR只是报价机制的改变,并不触动资金的根本供需情况。
因此,说LPR改革会引发降息,是没有金融学依据的。
如果从“LPR能提升商业银行的经营效率,从而降低其经营成本,最终降低贷款利率”的角度,还能勉强说得通。
但是,其实这个效应是比较微弱的,LPR改革还必须配合后续的几记重量级“组合拳”,才能有效降低贷款利率。
例如:进一步开放民营商业银行的准入;减少商业银行的经营限制,提升其经营自由度;降低存款准备金率;继续发展各类直接融资渠道,等等。
我们欣喜地看到,近年来,这些方面的确已经取得了长足的进步,和不少阶段性成果,也对未来更美好的前景充满信心。
指望这次LPR改革能马上显著降低贷款利率,并不现实
然后,也有一批人担心:这次LPR改革,规定首套房贷不能低于LPR,二套房贷不能低于LPR加0.6%,是不是以后就申请不到便宜的房贷了?
2019年10月8日之前,按照政策规定,大于5年期的首套住房贷款,利率最低可以做到基准利率打7折,也就是4.9%*70%=3.43%,但观察各地实际执行的利率,普遍在基准利率以上,上浮0-20%不等,也就是在4.9%到5.88%之间;只有上海等极少数城市,才可以打9.5折,也就是4.655%。
二套住房贷款,利率最低可以做到基准利率的1.1倍,也就是4.9%*110%=5.39%,但观察各地实际执行的利率,普遍在上浮15-25%不等,也就是在5.635%到6.125%之间;只有上海等极少数城市,可以严格按照1.1倍,也就是5.39%,来执行。
LPR改革后,目前,首套房贷最低利率是4.85%,二套房贷则是5.45%。
除了上海等极少数城市外,其他城市的当前房贷利率普遍高于LPR改革后的房贷利率政策下限。
而上海,首套房贷的影响是4.85%-4.655%=0.195%,100万的贷款,月供多还117.55元;二套房贷的影响是5.45%-5.39%=0.06%,100万的贷款,月供多还37.49元,几乎可以忽略不计。
购买力,自然也不会因为买上海的房子,每月要多还几十上百块的贷款,就流失到别的城市去。
所以,不用担心LPR改革后房贷利率升高、还款压力变大,更不用担心房子会不会跌
还有一些人,关注到了一个细节:LPR改革后,可以选择“浮动利率”模式,这样银行会每年根据最新的LPR,对你的房贷利率进行动态调整。
LPR增加了,你的房贷利率也跟着同步增加;LPR减少了,你的房贷利率也跟着同步减少。
问题是,这并不是新玩意儿:以前的房贷合同,也可以选择这种“浮动利率”模式;甚至大多数合同上,默认就是这种模式!
不是新政策,自然也不会引发任何市场变化。
简单清晰的结论就是:LPR改革后,对房贷利率没什么影响,对月供没什么影响,对房价也没什么影响
正常过日子就行,该干啥干啥。
别看到这个政策就急吼吼地冲进楼市,因为并没有什么便宜可捡;更别因为这个政策放弃买房计划,否则过几年你会非常后悔今天的决定。
****************
接下来,就是各位最想知道的行动指南了。
2019年10月8日以后审批通过的房贷,暂时就不能打折了。
在此之前申请下来的房贷,如果有基于基准利率的折扣,来年能不能切换到以LPR为基准,同时继续享受折扣?
这个问题还没有操作细则,不清楚准确答案。
不过,万一可以呢?
赶在10月8日之前批好贷款,就比10月8日以后,也许能多享受一点利率折扣的优势。
所以,如果近期刚好有购房计划,或者已经下定、还没进件审批的,请抓紧火速办理,还有最后两周的窗口期,说不定能多得到一点福利。
前文提到,目前,绝大多数城市的房贷利率都高于LPR。
因此,改革暂时不会对当下的房贷市场造成冲击。
不过,现在的房贷利率,可能是部分反映了“房住不炒”的大环境下,商业银行对未来房价走势的保守预期。
出于控制风险的考虑,将房贷利率控制在一个较高的水平。
有趣的是:商业银行经常“锦上添花”,却很少“雪中送炭”,甚至时常“落井下石”。
它们对于房价走势的判断,以及基于这些判断来制定的房贷利率政策,通常都是落后于市场实际走势的。
从审慎经营的角度,这样做并没有错;但从应对未来的角度,由于对资产价格预期的不准确,继而引发贷款定价的不准确,就可能经常造成资金供应和需求之间的不匹配,从而在某些时间段,产生借款人可以用来套利的机会。
比如:如果今年房贷利率有折扣,明年没有折扣,而明年的放款指标和今年一样多,甚至更多,会造成什么现象?
有一批对利率很敏感的借款人,就会选择不申请房贷,退出对这块资金的争夺。
资金的需求减少了,供应却没有减少,甚至还增多了。
那么,如果你仍然选择进场买房,办理房贷就会相对容易一些。
因为“肉”还是那么多,竞争者却相对少了。
我猜:今后的某一个时间段,对二套房贷(甚至首套房贷)的可贷成数和准入条件限制,可能会缓步放开一点。
你应该做的,是继续坚定决心,正常进场。
赶在别人还纠结来纠结去的时候,先行一步。
然后和时间做朋友,静静等待价值回归
对于那些已经无法申请到首套房贷的朋友,不妨关注一下抵押贷款
新政下,抵押贷款的利率已经和二套房贷相差无几,有的甚至比二套房贷还要更低。
而额度,二套房贷只能做3-5成,抵押贷款最高可以达到7成。
考虑到评估价可能比买入价更高,抵押贷款甚至可能达到买入价的8-9成。
还能在买入时的交易SF上占到便宜。
绝大部分情况下,抵押贷款比二套房贷更有性价比,更值得选择。
****************
大城市的房地产,在未来几十年里,仍然可以很好地保值增值。
也仍然是中产最主力的财富储存载体。
意志坚定,思路清晰,行动扎实,心态平和。
你会笑到最后。
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今日笋盘推荐(重庆):
房源一:北大资源.江山名门
区域:海尔路
小区名称:江山名门
建筑面积:88平米
套内面积:66平米
装修:清水
售价:108万
单价:12270
户型:二室两厅一卫
楼层:15/20
朝向:180度江景房,朝南
户数:3梯12户
产权证:差银行40万,客户解押
是否满两年:2019年6月满2年,配合满2年过户
看房:有钥匙
贷款金额:可贷款70—75万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:180度江景房,客厅、卧室、厨房、卫生间,都可以看江,视野开阔无遮挡
产权情况:2019年6月满2年,业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结

房源二:绿地海外滩
区域:观音桥商圈
小区名称:绿地海外滩
建筑面积:120平米
套内面积:99平米
装修:清水
售价:155万
单价:12900
户型:三室两厅二卫+书房
楼层:20/33
朝向:西南
户数:3梯8户
产权证:证在手
是否满两年:满2年
看房:有钥匙
贷款金额:可贷款115—120万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:正规三室二厅二卫带书房,低于市场价20万出售
产权情况:证在手上,产权清晰无查封无冻结

房源四:中海北滨华庭
区域:北滨路
小区名称:北滨华庭
建筑面积:103.77平米
套内面积:85.3平米
装修:精装
售价:130万
单价:12600/平
户型:三室两厅二卫
楼层:14/32
朝向:东
户数:2梯6户
产权证:证在手
是否满两年:满2年
看房:提前一天预约
贷款金额:首套首付:30万 二套首付:44万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:正规三室二厅二卫,赠送面积大,预计可出租2500/月,距离轻轨站近
产权情况:证在手上,产权清晰无查封无冻结

房源五:保利香雪
区域:盘溪路
小区名称:保利香雪
建筑面积:97.55平米
套内面积:78平米
装修:精装
售价:150万
单价:15400
户型:三室两厅二卫
楼层:8/32
朝向:西南
户数:3梯7户
产权证:欠银行37万,客户解押
是否满两年:满2年
看房:有钥匙
贷款金额:可贷款105—110万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:正规三室二厅二卫,保利品质楼盘,很好出租,地铁站口
产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结

房源六:万象时代
区域:观音桥核心商圈
小区名称:万象时代
建筑面积:119平米
套内面积:103平米
装修:中装
售价:152万
单价:12800
户型:三室两厅二卫
楼层:27/31
朝向:东南
户数:2梯6户
产权证:证在银行,业主自己解押
是否满两年:满2年
看房:提前预约
贷款金额:可贷款115—120万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:观音桥核心商圈,高租金

房源七:龙湖春森彼岸
区域:北滨路核心地段
小区名称:春森彼岸
建筑面积:91平米
套内面积:71平米
装修:清水
售价:162万
单价:17800
户型:二室两厅二卫
楼层:5/58
朝向:看江,朝南
户数:6梯17户
产权证:欠银行30万,客户解押
是否满两年:满2年
看房:有钥匙
贷款金额:可贷款105—110万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:江景房,朝南,单价该小区最低
产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结
房源八:国兴北岸江山
区域:观音桥商圈
小区名称:北岸江山
建筑面积:86.7平米
套内面积:67平米
装修:精装
售价:138万
单价:15900
户型:二室两厅一卫
楼层:9/33
朝向:中庭,朝东北
户数:3梯7户
产权证:证在银行
是否满两年:满2年
看房:提前预约
贷款金额:可贷款90—95万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:小区门口地铁站,带租约,2500/月

房源九:保利江上明珠乐园
区域:观音桥商圈
小区名称:保利江上明珠乐园
建筑面积:114平米
套内面积:96平米
装修:清水
售价:162万
单价:14200
户型:三室两厅二卫
楼层:17/32
朝向:看中庭,朝西南
户数:3梯8户
产权证:欠银行58万,客户解押
是否满两年:满2年
看房:有钥匙
贷款金额:可贷款120万
要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口)
房屋简介:朝中庭,品质楼盘
产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结
房源十:阳光100国际新城
区域:南滨路
小区名称:阳光100国际新城
建筑面积:94.26平米
套内面积:79平米
装修:中装
售价:108万
单价:11400
户型:三室两厅一卫
楼层:20/33
朝向:南
户数:3梯9户
产权证:证在银行
是否满两年:满2年
看房:提前预约
要求:税费自理,购房服务费2%,业主要求一次性付款
房屋简介:品牌物业,南坪路核心地段,低于市场价20万

今日笋盘推荐(沈阳)(沈阳部分房源可做0首付):

房源一:克俭小区

板块:皇姑区
区域:皇姑区北行商圈
小区名称:克俭小区
建筑面积:62平米
楼层:2/20
该房单价:4354元/平
小区成交均价:6500元/平~8000元/平
房屋售价:27万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2005年
朝向:南
梯户:2梯8户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:中等装修
推荐理由:
     1.性价比高,周边配套齐全,珠江桥下,一环里
      2.房子是南朝向,采光好,交通便利
      3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式:贷款全款均可;
                     贷款首付40%,贷款手续费5000元
                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
贷款首付20%,贷款手续费12000元
                     贷款首付10%,贷款手续费20000元
                     纯零首付,贷款手续费30000元
中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
              购物:家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
              学校:127中学 雨田实验中学 勋望小学
              银行:建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
             交通:出小区就是公交站,公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线,地铁9号线

房源二:黎明东馨园
板块:大东区

区域:大东区吉祥商圈
小区名称:黎明东馨园
建筑面积:90.21平米
楼层:5/27
该房单价:6318元/平
小区成交均价:9500元/平~12500元/平
房屋售价:57万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2010年
朝向:东南
梯户:2梯6户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由:
       1.性价比高,周边配套齐全,距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
       2.房子是东南朝向,装修好,楼层好,交通便利
       3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
       4.封闭园区,24小时安保,供暖能达到26度以上
交易方式:贷款全款均可;
                     贷款首付40%,贷款手续费5000元
                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
                     贷款首付20%,贷款手续费12000元
                     贷款首付10%,贷款手续费20000元
                     纯零首付,贷款手续费30000元
中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
              购物:华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
              学校:辽二小学 博才中学 第五中学
              银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
             交通:出小区就是公交站,公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线

房源三:东方俪城
板块:大东区
区域:大东区华润万家骨科医院
小区名称:万恒东方俪城
建筑面积:58平米
楼层:11/22
该房单价:6551元/平
小区成交均价:8500元/平~11500元/平
房屋售价:38万,可以贷款
户型:一室一厅一卫
房龄:2008年
朝向:西
梯户:3梯15户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由:
       1.性价比高,周边配套齐全,园区在建三个地铁口,租金抵月供
       2.房子是西向单间,楼前无遮挡,全天采光,装修好,楼层好,交通便利,赠送停车位
       3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式:贷款全款均可;
                     贷款首付40%,贷款手续费5000元
                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
                     贷款首付20%,贷款手续费12000元
                     贷款首付10%,贷款手续费20000元
                     纯零首付,贷款手续费30000元
中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:骨科医院 胸科医院 安联妇婴
              购物:华润万家 吉祥市场 东站商城
              学校:辽二小学 博才中学 第五中学
              银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
            交通:出小区就是公交站,公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线,地铁10号线,小区周边三处在建地铁口,出行极其方便

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