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房圈这二三年 #4070

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发表于 2020-2-1 12:40:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

房圈这二三年 #4070
一)年末闲叨
在我们的生活中,存在很多“圈”。
有房圈,币圈,鞋圈,股圈,前二天还接触到一个“票圈”。
  • 有一对小夫妻,2017.4月的时候,询问我们重庆的一个V,应该怎么买房子,大约有4000~5000W的身家。
  • 到了2017.10的时候,他们已经有了1亿资产。
  • 到2018.03的时候,他们买了一套苏河湾,10th最后一套。1.5亿,全款现金。


在很多很多年以前,我们读大学,考名校。参加Campus Recruiting,以就业500强为荣。
BAT的面试,好像是八轮,还是九轮。
很多人把“阿里”的从业经验,当作一辈子的高光。
“阿里”出来的1000名人才,走到哪里都是抢手货。拉勾招聘的通行证。
很多年以后我们才知道,这样一种“生态”系统,正确的称谓,应该是“职场圈”。
天外有天,山外有人。

在体制圈+职场圈之外,原来还有很多很多的异大陆。
赚钱是以百万为数量级的。
东胜神州,三千道统。各自演化着着社畜们无法想象的生活。
二)房圈
楼市的“正统”心法,一直到2016年底,才逐渐披露在世人的面前。
房地产是一门很赚钱的生意。
很赚钱,很赚钱,几乎超过了所有的资产类别。股票,基金,债券,保险,风投……
虽然“股圈”,惯例性的看不起“房圈”。
雪球,集思录之类社群,“房圈”被诬蔑成大土冒。毫无技术含量的工作,风口上的猪,吹泡泡才飞起来。
而且,股圈的人还要特别强调一下,“现在形势不同了,再按照老一套操作,会死得很惨”。
猪就猪吧,二师兄也涨价了。
按照中国的惯例,赢利得卖乖。得瑟的嘴脸最要不得。
而且,股圈在房圈眼里,就是要饭的乞丐。谁会和低二个社会阶层的人,一般计较呢。

房圈虽然赚钱,一直到2016年“水库论坛”出现之前。“楼市”作为一整套完整的科技树,并没有被串联起来。
各种小道和“术”,缺乏着战略指引,小打小闹凭运气,赚着芝麻钱。

“水库论坛”从2015.2开始,发大善心持大毅力,把整个楼市投资的逻辑,套路,技法,重新梳理了一遍。留下了约三百篇的“水库文集”。
具体的内容,可以在“目录”中寻到。此处不再赘述。
“水库论坛”最主要的作用,是把“房地产投资”到底是怎么一回事,说清楚了。

我们都知道“房地产”赚钱,可究竟为什么赚钱。
凭运气赚的,可不能靠实力亏回去啊。

“水库论坛”目前披露的,一共有Section 1/2二部。
  • Section1:主要讲“选房子”。选筹挑选的思路。
  • Section2:主要讲“负债”。

研究楼市,就一定要挑房子。
市面上有“股评家”,3000只股票,每天都有人分析:该买哪只,哪只不能买。
那么,为什么没有“楼评家”呢。
“水库心法”的本质,我们认为,市面上只有1%的房子,是有“笋盘”价值的。
没错,100套房子,99套是不能买的。
百里挑1套。


我们非常感谢微博,微信上,一直有网友“惦记”着水库论坛。
随着“水库论坛”名气越来越大,渐渐地成为了地产头部。乃至一个标志,一个符号。
于是阿猫阿狗的投资记录,都栽赃到“水库论坛”头上来了。
在业界外行看来,似乎:
水库论坛=炒房客
楼市亏钱=学习水库论坛不慎导致亏损
拜托,不是每一个买楼者,都叫水库人。
水库是一个非常专业的社群。不仅专业,而且敬业。
水库看房的第一句话就是,“看房200套,199套不能买”。
“水库心法”第一卷,侧重点是选筹。
我们认为,凭借着专业经验,勤奋,以及踩盘。我们是可以在100套房源中,精挑细选出最“超笋”的那一套。
1%,百里挑一。
“选筹”本身是一项技能。也是一种高度增值的工作。

说难听点,哪怕楼市“大盘”根本不涨。但只要你“选筹”精锐,能做到一百套中精挑出最佳一套。
这项技能,也足以让你赚到20~30%
既然世面上有股评家,为什么没有“楼评家”呢。
大盘再差,也能精选个股。
水库选房,百里挑一

(沈阳买130000/m商铺的,我救不了你呀)
并不是每一个“买楼者”都是水库人。
市场上很多人,一看就是严重违反了“水库口味和准则”。作为反面典型,他们不亏,才是没天理了。
包括,但不限于:
  • 地命海心。贵妇心态严重,专挑贵妇CEO盘。
  • 酒店式公寓,包租式商铺
  • 远郊一手品牌KFS盘
  • 高评高贷,杂费精算失控
  • 急躁下单,看房不超过10套



三)半瓶子醋
除了“李鬼”横行,张冠李戴。
我们更烦心一点,还有“自作聪明”。歪嘴和尚念歪了经。
在我们过去几年的经历中,见得最多的有一种:
  • 哇,欧神心法好厉害
  • 跪着看完的
  • 构建以房贷为核心的资产组合包
  • 但选筹这方面,我不能赞同欧神。俺LP还是让我买品牌精装修。

你看,他走到最后一步,总忍不住念起经书“其他都对,这一节我不能赞同欧神”。
然后呢,他就粉身碎骨了。
“水库心法”是一个整体。环环嵌扣,承上启下。
你私自拆下一个环节,替换一道工序,遭遇很大问题的。
譬如说,“大面积,低单价”就一定和“套现与套利”,大杠杆强信贷挂钩的。
因为你“风险”低,所以你敢把杠杆加上去。
因为你“套数”足够多,你才可以牺牲单套流动性。用组合包来博机动。
  • 如果你只有一套,你上手就买老破大。三年不涨,死翘。
  • 如果你买老破大,再叠“高评高贷一刀流”,死翘。
  • 如果你信用卡+信用贷做足,买的贵妇CEO盘,三年不涨。死翘。



我真心不明白,为什么用户就不理解,“拳法”是一整套的。
不可以单独更换一个环节的。
你们这乱七八糟,私练神功,都成了什么样子。
这锅水库不背。
你们不是正宗的灵鹫宫弟子。


“水库心法”并非不可修改。除了水库之外,“房圈”还有其他流派,大放异彩。
但如同我们在《楼市八大流派》系列说的,打拳是打全套的。
你只有融会贯通,完全理解了底层逻辑,“用”。
然后才可以调整其他参数,根据参数重新推演操作手法。
单换一个器官,可是要死人的。
四)羊肠小道
赚钱,从来不是容易的事。
楼市不是提款机。不是误打误撞,拿到一本秘籍奇书,照此心法,直接成为武林高手的。
水库是可以帮你赚钱的。但是水库赚钱,也需要小心翼翼。
我们宛如行走在“火线”。羊肠小道,战战兢兢在地雷+炮火之间,隐藏潜蔽爬到对面阵地。
2017年,我们提出了看好“重庆”。
重庆是一个非常有潜力的城市,也是极大被低估的城市,直辖市价值迟早要修正。
重庆房价,从8000涨到了18000,近期略回落到16000左右。
2018年,水库看好“沈阳”。
尤其是沈北道义,沈南苏家屯板块。
沈北雅居乐从5300,涨到了约10000左右。
沈南奥园,从最早3xxx,现在7000出头。
2019年,水库全仓西港。
在这三年中,我们明显地看见“水库粉丝”们,拉开差距。
一个非常简单的现实,“你为什么不听水库建议呢”。

为什么你就不肯老老实实,花5500元,买一个正版的知识星球。

非要贪图免费,看山寨水库,听滞后消息。自以为是“我更聪明”呢。

2017年的时候,我们发出明确的信号。“抛出一套上海的房子,买入重庆十套”。可是某些人,依然痴迷“京沪永远涨”。
“京沪永远涨”是水库喊的么,京沪永远涨不是水库喊的。是某V的。

粉丝误以为是水库Slogan,一念之差。

我们对于上海的离开,几乎是永久性的。

这座城市日以继夜地“白左化”。我讨厌白左,提供卷纸吸管的城市,是没有前途的。

可是某些人,就死活要省5500元“知识星球”费。
非要看二手信息,感觉不到一手星球氛围。
几百万的大投资,你省那几千元。战略全踩错了。
水库在“大战略,大方向”方面,一向是很审慎的。
幸运地是,也的确没犯什么大错误。
  • 2017年我们看好重庆。
  • 2018年看好沈阳。
  • 包括2018年春看好深圳,虽然是晚了一年,但依然等来深圳大涨。
  • 西港传奇,晚点说。


(网传深圳房价崩盘了?)
很多人“自作聪明”。做事不够“严谨细密”。

有时候哪怕及其精微的差异,也足以导致你投资回报率大幅降低。
水库当然要挖坑的。否则你们全去买盗版了。包括山寨管家公司。

Marketing广告学原理是:WE NEVER LIE,WE ONLY MISLEAD

微言大义,才是考验智商的时刻。
例如著名的“恒大雅苑”事件。
水库在沈阳,背书了二个半楼盘,雅居乐+奥园。
亚泰城答过不错,但没背书。
“恒大雅苑”代理方找到水库,要求为恒大雅苑站台。唱赞歌。
水库说,“恒大雅苑”资质平庸,不够水库口味。
但是,我们可以给你一个“折衷”的方法。
折衷就是,水库某嫡系,用自己的钱,买了四套。
而且的确是签了合同,真金白银。的确是付了钱。
这四套目前还在。
  • 背书某一个楼盘
  • 买了四套恒大雅苑

这是“同一个概念么”。
对于某些人理解来说,是的。恭喜你,答错了。
marketing的核心原则是,we never lie,we only mislead.
抱歉,差一个字,就差非常远。
买了四套,就是买了四套。
买了四套,可能因为想自住。可能喜欢景观朝向。可能仅仅是风水比较合,五行缺土。
总而言之,买了四套,和“这个楼盘有投资潜力”。
“跟风买入也能赚钱”。
这是没有任何逻辑上的联系,或者因果性的。你愿意自己联想,我也没有办法。
沈阳我们的确赚了很多钱。
十八个月,涨幅在+60%左右。
最早一批用户,二成首付,并发四套。更是赚到盆满钵满。
但是那些从来没有给“正版”水库贡献过一分钱。
“我最聪明”的尾部客户,收益率就要大大打个折扣了。
房圈过去二三年:
水库系收益,远远大于那些“乱七八糟”V追随最新情报 > 固守“京沪永远涨”。正版水库粉 > 盗版西贝货
2020年,随着恒大绿洲,恒大雅苑等一批工薪盘,纷纷涨过一万。
哪怕最高价8700那批买的客户,也获得了账面溢利。
“恒大雅苑”渐渐没有人闹了。也再没那么多人,挖空心思研究律师合同。
房圈大趋势,毕竟还是赚钱的。
五)西港传奇
2019年,水库决定开始做西港。
“西港”项目,几乎是水库最重要,最大胆,集中资源的全力一跃。
把目光放到海外,有几个重要原因:
1)中国经济放缓,未来十年最困难的一年。
2)各地限购限贷,实在太过于恶心。寻找自由的土地
3)项目本身的极高回报率
简单说一下水库的西港项目:
  • 我们拿了很大一块海外土地
  • 拆散成五亩地块,卖给中国用户
  • 负责公共道路和基建

“土地”是中国人永远的情结。
中华民族是农耕民族。对于任何一个中国人,“一亩三分地”都拥有神奇的魔力,魂牵梦系的梦想。
因为种种原因,中国人在“中国境内”是没有办法,拥有土地的。
哪怕你六个钱包,高薪白领倾家荡产买一套2000W的房子,你还是没有拥有土地。
2000W房子,或许也就200平米。
中国人的生存空间非常狭窄。大城市之内,尤其祸害严重。
当你需要算计住房得房率,门户动线。
卧室大橱是五门,还是六门。
精算这些东西,你不觉得悲哀么。

“土地”在中国人之间,永远是有市场的。
文化之间,一个眼神,一个词汇。并不需要过多的交流,中国人天生就懂土地的价值。

海外土地并不贵。你可以拥有一块5亩土地,半个足球场大小。
五亩地足够盖一幢Sheraton大酒店。
二十亩可以盖一个住宅小区。
给你20亩地,你就拥有一个“无限可能”。
“社畜”的世界,是有尽头的。996的未来,是无限黑暗的虚空。
但是,如果你拥有一块巨型的土地。作为你创业的起点。野望就很大不同了。
听起来很简单的事,但是做起来,却困难重重。
需要“天时,地利,人口”三重资源。
首先是天时。你要有买“土地”这个超级IP。
而且恰逢国内经济放缓,西港强势崛起。一个生机勃勃的城市,遍地赚钱商机。当你发觉了“西港”这个城市,这盘生意才值得做。
象清迈,暹粒这种“死气沉沉”的城市,不值得推荐。
其次,要有“地利”。
哪怕你选定了“西港”这个很有前途的城市,自由之城。
你还需要一个“标的”。否则,再好的概念,也没有入场门票。
我们非常幸运地在机场旁边拿到了一块地。完美地符合了水库口味“大面积,低单价”。
土地的价格足够低,低到明眼人一看就没风险。
土地非常有潜力,潜力足以和老城区持平。
水库挑选资产,很喜欢找那些“下限有底,上限很高”的资产。
所谓“下限有底”,指的资产十分“实在”。没有太多的IP,热度,炒作。
没有各种各样“附加值”。
长线投资之道,最忌讳“概念股”。
今天炒得最热的资产,类似AI,大数据,5G,过二年或许就是最差的资产。
人工智能,已经快混到自己下岗了。

其次,“上限很高”。
水库认为,对于一个“旅游输入”的城市而言。机场附近,或许是它最好的地皮。
未来潜力,还胜过老城区。
你反正都是来赌钱的。
何必下了飞机,再换乘一个小时汽车。
机场旁三分钟,来去方便,才是最合理位置。
“天时,地利,人口”,第三个因素,是人和。
拆散土地散卖,这事只有水库+功夫财经能做。
因为我们是最大,最专业的垂直社区。
中国只有我们有能力,能召集这么多诚意粉丝。
水库最早卖西港土地的时候,我们连地图都没有。
我们只能指着大地图说,“大地图中有200公顷是水库土地,水库地中划5亩给你”。
具体在哪,土地证如何。抱歉,不知道。
事后友盟观察我们的运作模式,叹息道:“这块土地,只有你们能卖得动。其他任何人都卖不动”。


的确,“带货”是一种强能力。只有核心IP才行。
水库的力量,来自于“水库核心粉”。核心粉的黏度,来自于水库的诚恳。
这些年跟随水库,是真真正正赚到钱的!
这可是一件不得了,惊天动地的大事。
你仔细想想,网络上这么多V,有哪一个可以做到,实实在在让粉丝赚钱。
  • 绝大多数的财经V,要么就是泛泛而谈大道理。
  • 要么含糊其辞。
  • 要么推托“长远来看……”

粉丝跟了好几年,就是图个乐子。
知识付费付了很多钱,自以为学到知识,钱包依然只出不进。
只有水库不同。“水库心法”这一套,是真真正正,可以做到“无风险套利”的。
通货膨胀是永恒的旋律。
只要你能做到“构建以房贷为核心的资产组合包”,你就一定能看见通货膨胀洗去债务。一定能看到资产升值。
剩下的,无非是选筹以及时机。
哪个年份,该选哪个城市的问题。
水库待客户诚恳,真实。(付费客户)知识星球,我们做到了有问必答,答案必真。水库的每一句回答,都是真话。当然微言大义,怎样理解,看你自身了。建议读者具有严谨的理工科传统,高考分数越高越好。 至于免费的“微信公众号”,目前已经是广告泛滥。免费就别嫌广告了。当作看电视。沙里淘金,偶尔也有真经。 山寨水库,很多都经过了篡改。常常有“解决某某问题,欧神推荐xxx”。以上全错,都是李鬼广告。你要购买山寨版,就难免“答案”被篡改和误导。
六)2020年
2020年,水库将继续重心在西港。
比较让我们烦恼的,是8月26日,被“渠道”坑了一把。
众所周知,2019.8.26,是水库“云朗”项目,收官之日。
在最后的二周之内,我们狂卖了550亩。
G区土地,只用了30秒全部抢光。
当初也是赤子之心,太信任人。不知道“渠道”偷偷给我们埋下了坑,隐患。

因为这最后二周的销售,我们遇到了“压货”现象。
  • 压货指的是,因为接近尾声了。各家渠道都知道,“卖完了就没有了”。
  • 为了各自的业绩和酬金,渠道鼓动客户压货。“先把地占下,再慢慢转卖”
  • 大客户囤了超出自身能力的货。

简单点说,就是紫竹抢蛋蛋的货,蛋蛋抢紫竹的货。
为了让对方没货可卖,各自鼓动自己的客户,“你先都认购下来,我帮你慢慢卖”。
结果就是,我们几个大客户,各自拿了超出自己实力的大片土地。
等到2020.1月要交钱的时候,客户没钱了………
但他们都是大客户,不是买一二亩的散户。
散户如此妄为,我们直接没收定金,派法务去起诉他。
大户买了100亩,最后的10亩付不出钱了。
难道你还撕破脸不成?

这件事搞得我实在烦心。大客户超售,我还得想办法拯救他们。

具体方法,再搞几场“二手土地转让”。
走过路过,不要错过。
看看退出来的几块二手地,有没有好货。再怎么说,几十万能买一亩地,还是超值。

2020年上半年,我的愿望,把手里剩余的土地给清掉。
也没剩多少,十不存一。
赶紧弄干净以后,俺要准备开发了。
开发才是有趣的事。例如,你们想不想见到一幢“水库商场”。
KFC,Starbucks,都在俺自己的街铺中。
以后哥哥跑进去喝咖啡,就报房东不要钱啦。
yevon_ou@163.com,2020年1月16日午)


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yevon1ou

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