[color=var(--weui-FG-HALF)]
01
供给侧的另一个调整，是结构调整，即重回房地产“双轨制”。这个实质上是在增加住房供应，它在相当程度上冲抵了供应量的市场化缩减。尤其是，鉴于可售型保障房的超低价格水平，它显著改变了需求端的预期，进一步把本来已经萎缩的市场化需求又分流了。
此外，各地城市在卖地端——这个更为源头的供应，并没有表现的很谨慎（按道理来说应该减少卖地），基于财政告急，在房地产下滑的几年里，各地对土地财政的依赖度反而更高而不是更低了（这是非常搞笑的事，去地产化导致地产依赖度更高，包括深圳）。
在需求端，政策是要大力刺激需求、扩大消费。这个思路当然是对的，增加需求量嘛，接盘的就多了。所以，降息降准、放宽限购限贷、解除认房不认贷、PSL旧改、以旧换新等等，都是在给原本被捆住的买家松绑。但有个大问题，房地产的现状显然不仅仅只是信心问题，还有实力问题。买家对房地产的未来前景出现了猛烈动摇不说，主要是口袋里还没钱了。这个情形，意味着你的需求刺激政策，会非常的事倍功半。如果说要真正的解放需求，除了上述政策之外，显然非常必要去做的一件事是：给人们发钱，或者涨薪，都OK。没有这些，这个需求量的“扩大”，一定有天花板，天花板是存量的完全释放。
但是，先前被闲置的存量释放完，能够消化掉现有的商品房库存以及新增的保障房供应吗？这是个不那么难计算的大数。
03
看深圳的情况，这一轮市场价格的调整在全国是最猛烈，背后的因素和上面说的都对得上。
在需求量萎缩上面，市场新房、二手房（商品住宅）成交从2020年的14万套，迅猛萎缩到了2023年的6.4万套，腰斩。其中新房从2021年的5.2万套，持续萎缩到2023年的3.2万套，跌了4成。
但同时，供应量方面的变化几乎是反向的。官方批出的预售住宅面积，2020-2023年分别是：540万平米、612万平米、454万平米、579万平米，基本上都处于2016年以来的高位。
这还不算，上述新增住宅供应为商品住宅，并不包含人才房、安居房以及在建的可售型保障房。根据公开披露信息，这些已知供应量加总，我认为大略相当于整个2022年度的商品住宅批售量。这样算下来，伴随着需求量的严重萎缩，过去4年深圳房地产的新增供应量可以说是逐年增长的。
这个合力的结果导致了，截至3月底，深圳新建商品住宅库存面积升至539万平米，去化周期超过21个月——这属于严重超过先前住建部规定缩减供应的指标范畴了。
04
以上的事实，完整刻画了我们当下的房地产市场以及支持政策的面貌。如果说政策目标是稳住房地产市场，那么最好的计策显然应该是：缩减供应的同时刺激需求，其次应该是：缩减供应或者扩大需求。但总之，肯定不能是扩大需求的同时增加供应。
而现状则是：供应量在一线大城市没有出现显著的同步缩减（在深圳甚至是增加的），同时需求方面的刺激政策存在“天花板”——存量释放，止步于解除现存管制，并没有更多更宏阔的制度性政策调整。尤其是对于新增购买力，并没有更多的政策给他们去增加家庭收入，稳定他们的后顾之忧。
这就是为何我说，大家花那么多精力去关注、去期盼的政策支持，我根本不期待的缘故。因为这样的政策方向既单一，力度又不够，根本无力扭转现行的供求关系，故而最终也根本达不到市场所期待的效果。有这些政策支持，比没有好。但最终，没有一整套系统性的供求关系重整，这个房地产行业、房地产市场，相信不会真正的走出困境。
显然，当下政策已定，不可能令人满意。只能是成交量慢慢的萎缩，持续的出清，以时间换空间。
对于房企而言，今天创纪录的事件是千亿房企归零，但这不是结束，在房子能够正常的去化之前，“归零行动”不会终止。关于这一点，不少观点在谈到房企经营管理能力的问题，我上次在雪球上提了问题（被举报删掉了），这里再提出来：为什么倒下的房企95%（不是，可能是98%）以上都是非GJD房企呢？恒隆陈启宗也提到了这一点，我想，很多人都看到了，只是他们没有问出来吧。逆风太大的市场，也许真的不是能力能够解释的，只要你不简单的当个瓜众，便知这不是借口。
但是！对于普通购房人尤其是落地大城市的年轻人而言，这样的供应格局，在历史上是非常罕见、非常“友好”的景象！如我们在讨论T缩的时候所言：如果你的收入没有减少或者你的家底子够厚，那么市场越惨，对你越有利！
<--END-->
shui ku自媒体矩阵如下，请扫码关注：
shui ku lun tan微信群介绍以及统一入群方式:
shui kuA8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数84人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
shui kuA8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数2000人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
shui ku一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数4000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
shui ku海外群-海外管家提供考察，购买，包租一条龙服务 (主营：伊斯坦布尔，葡萄牙，日本，普吉岛)。专享子女海外精英教育规划方案设计。私人订制海外税务身份及海外资产配置。
shui ku各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，沈阳，昆明，贵阳最热门。
shui ku信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
shui ku使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
shui ku装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
shui ku法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
shui ku相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
shui ku重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数超过三千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有shui ku重庆团购一群到十二群，shui ku沈阳团购一到七群，shui ku昆明团购群，shui ku郑州团购群等。
入群方式：加微信：skadmin02
发表于 2024-4-12 11:35:51
收藏