房贷断供，全国知多少？银行还能扛得住吧#X732

kai

全国房价普跌，而且总体跌幅已经超过30%了，部分地区甚至超过50%。如此大范围和深度的房价下跌，必然会影响到个人房贷的还款情况。这也成为了很多人关心的问题，是不是已经出现很多人断供了？2007年美国次贷危机发生之后，其严重后果之一就是很多业主断供，最后导致出现了很多法拍房。近两年，我国法拍房数量也在大量增加，值得关注。很多城市的法拍房一般跟企业欠债，甚至破产有关，比如将他们的一些资产进行拍卖，其中包含了房子。当然，也包含个人的按揭贷款断供了，银行把房子收回去进行拍卖，但我感觉数量不会特别多。因为这方面的信息公布的不是很多，我们无法全面掌握目前的个人房贷情况。从银行来看，上市公司会公布财报，从中可以看到不良贷款率的变化。央行数据显示：2023年末，全国银行业金融机构本外币资产总额人民币417.3万亿元，同比增长9.9%；银行业金融机构不良贷款余额人民币3.95万亿元，较年初增加人民币1,495亿元，不良贷款率1.62%。近段时间公布的2023年的公报中，部分商业银行公布的房地产业不良贷款率情况（对公）如下表。这些银行的房地产贷款不良率，从0.8%至9%不等，平均在5%左右。在很多商业银行所有的不良贷款中，房地产已成为大头。 我们以上表中排名第3的郑州银行为例，看下表。本行公司贷款的不良贷款主要集中在：房地产业、批发和零售业及制造业，不良贷款 率分别为6.48%、2.78%、5.19%。房地产业不良率由2022年的4.06%，大升至2023年的6.48%，这与房企暴雷和项目停工数量大增有关。个人房贷不良率，见下表，2023年只有1.17%，相比2022年的1.65%有所下滑。
但老杨估计，个人经营贷不良率为2.44%，其中应包含有变相流入购房领域的贷款（以房产为抵押物）。从全国商业银行的不良率来看，房地产对公贷款的不良率，明显高于对私贷款（尤其是个人房贷）。个人房贷不良率，全国来看，各家商业银行普遍低于2%，上述郑州超1%，算是高的了。
再看几家大行，2023年个人住房贷款不良率：工商银行从0.39%上升至0.44%，增幅达12.8%；农业银行从0.51%上升至0.55%，增幅7.8%；建设银行从0.37%上升至0.42%，增幅达13.5%；但在房价大跌超三成，甚超五成的背景下，我估计个人房贷的不良率，应该不至于只有0.5%左右的水平。
近期，听一券商朋友说，他们对中部某个省会城市的调研发现，当地的某家城商行或农商行，来自个人按揭贷款的断供，或者说是没有正常还款的情况还是比较多的，大概占到银行个人房贷总量的15%左右。这一比重还是很高的。具体情况不知如何。当然，银行对于贷款的风险分类，有多种定性细分，比如正常类、关注类、次级类、可疑类、损失类。不良贷款包括的三类主要是：

• 次级贷款：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，需要通过处分资产或对外融资乃至执行抵押担保来还款付息。贷款损失的概率在30%-50%。
• 
  
• 可疑贷款：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定会造成较大损失。贷款损失的概率在50%-75%。
• 
  
• 损失贷款：借款人已无偿还本息的可能，无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失了，或者虽然能收回极少部分，但其价值也是微乎其微。贷款损失的概率在75%-100%。
  
  
  

但不管怎么说，如果一家银行，面对15%左右的个人房贷贷款人，已经无法正常还贷了，当然是很着急的。但又不能把这些贷款全部列为不良贷款，更不能把这些房子全部从业主手里收回到自己手里再进行法拍。银行大量地把断供者的房子收来之后进行法拍，也不见得很容易卖得出去。同时，也容易引发社绘问题。所以，这家银行对于不能正常还按揭的家庭还是比较宽容的，比如说六个月，你只要能够还上一个月的按揭贷款，就可以了。虽然银行很着急，但也不会硬性地把房子的产权收到银行手里。 我们通过全国房地产市场监测系统的监测，发现这个城市的房价跌幅很大，而且目前房价的水平已经跌回到2016年了，情况仅略强于廊坊。从理论上讲，房价如果跌过40%甚至50%，就有很多的人，他们的贷款余额会超过目前房价的评估值，也就是说房子资不抵债。对于家庭个人来说，如果房子沦为负资产，那还不如把房子断供了，丢给银行算了。但是我们知道，中国人还是比较在意自己的信用的。
历史为证：1997年香港房价大幅下跌，跌了六年，跌幅超过60%；曾经出现过10万宗的物业都沦为负资产，但是很多人也没有断供。不过，银行需要给这些家庭提供一些帮助，重组贷款，包括延期还款，减轻负担等等。就我国目前而言，因为很多地区的房价跌幅很大，相关部门应该高度关注。房价跌幅这么大，会不会引发一些断供的潜在危险？另外，商业银行在面对相当部分还款家庭出现困难的情况之下，要出台政策，对他们的个人贷款进行优惠。比如说还款的年限延长，近期比较困难，那近期可以暂时不用还，甚至对于还款的利息，进一步减少。贷款债务重组很正常，楼市这么不景气，商业银行就应跟个人贷款者共同分担楼市大幅降温之后的负面效应。贷款家庭最终走出了泥沼，走出了困难期，不仅对银行有利，对于整个社会的平稳发展也是有利的。不知各位老铁们怎么看，欢迎在评论区留下你们的看法。