二、必须发动第三轮救市战役本轮房地产市场降温以来，已有两轮救市战役。第一轮政策战役，始于2022年，政策面逐步放松，其中放松较为密集的时段是从9月份到11月份，尤其是11月份出台的金融16条。但之后房地产市场并没有出现明显复苏。尤其是房企和民营企业，继续面临大规模的困难。第二轮政策战役，出现在2023年的8月份到9月份，尤其是2023年7月底的高层会议上首次提出，我国房地产市场供求关系已经发生重大转变，需要优化房地产政策。其后，相关部委出台了多项政策优惠措施，地方政府大幅放松限购。但是之后的政策效果依然不如预期，房价跌幅反而进一步扩大。今年以来市场依然偏低迷，到了目前的节点，必须要发动第三轮攻坚战了，需要释放出更多的利好措施，拿出更有利的工具来刺激市场。今年3月，易居院监测的50城房地产政策环境景气指数为181，相比上月微升。从中可知过去多年的政策变化轨迹。
实际上，在今年3月22日的国常会上非常罕见地听取了关于房地产市场、房企运营及优化房地产政策的报告，其中提到要：系统谋划相关政策，有效激发潜在需求。这两句话当时老杨分析过，意义重大。但一个多月过去了，并没有看到相关的行动。那应该是在等待4月底的重大高层会议。
三、这次重要会议的表态与定调老杨认为，会议的高层次性决定了不会涉及很多细节。但对房地产的态度会进一步转变，相关的措辞也会比去年7月底和去年12月的经济工作会议更加友好和有利。上述相关小道消息中，包含着力于去库存、收购烂尾楼、降低交易成本等具体政策，但在高层会议上应该不会如此详细描述。在定调会之后，在5月份和6月份，应该会有更多的部委政策逐步落地；一线城市的限购措施可能会进一步放松。
关于三大工程，去年以来我一直有个想法：三者中的一个，保障性住房，这种配售型保障房，新建规模不易过大；因为它会分流市场化的住房需求，对房产市场实际上是利空的。举个例子，香港在1997年，提出未来十年每年新建八万五千套住房，其中包括保障房。但时机很不好，因为香港楼市1997年四季度开始大幅降温，其后房价持续下跌六年，跌超六成。于是后来此供房计划事实上没有执行。当前房地产业的症结在于房产销售低迷，提振购房需求，是解决房地产问题的牛鼻子！
关于房地产政策，老杨有几条建议：1、房贷首付比例还可以进一步降低，首套房贷最低可以降到15%，二套可以降到25%。2、首套房贷利率，在五年期lpr利率上，可打八折左右；当前只有不足九折，而08年四季度至09年是打七折的；二套三套房贷利率可以不用上浮。3、对首套房购买者的契税可以减免50%；二手房交易的增值税和个人所得税也可以考虑减免。过去一年多，个人所得税在换房需求上已经有所减免；增值税能否全免还有待探讨，因为增值税和个人所得税在某种程度上是重叠的。
4、PSL（[color=var(--weui-LINK)]抵押补充贷款），去年12月和今年1月，共新增了5000亿。这一工具应该持续加力使用，以支持旧城改造、城中村改造、棚户区改造。5、国家层面和地方层面可以更大力度的收购存量商品房，尤其是新房，用作保障房，无论是配售还是租赁；另外推行房票安置，有利于化解地方库存；还有，成立专门平台、设立专项资金收购保交楼范畴之外的烂尾楼。6、地方层面的限购限价限售等管制政策，应尽可能的全面取消。7、房地产项目层面，房地产贷融资调协机制加大落地力度；同时对于房企层面，允许借新债还旧债；另外，对房企预售资金监管调整优化，避免更多房企资金周转出现问题。<--END-->
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发表于 2024-4-30 10:21:28
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