【随笔】再抵押精算法

yevon_ou

【随笔】再抵押精算法 一套价值100W的房子，贷款70W，七折利率4.585% 现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。 请问盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何。 答：1）首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2倍利率，1%的手续费。 这样，1.2倍利率=7.86% 一般抵押贷款都是借10年的。从高到低，平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊，每年0.2%。 则实际成本8.06% 2）如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70 即99%的贷款金额，再冲掉原有的70W贷款。 为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% - 70 * 4.585% 即全部贷款都要付8.06%利率。 这部分“新增”资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) ÷ （0.99X-70） 如果融资成本以9%为上限的话，则X=363.6 如果融资成本以10%为上限的话，则X=206 3）我们可以得到如上这张图片。 贷款金额 增量利率 70 -347.50% 75 66.72% 80 35.20% 85 25.73% 90 21.18% 95 18.49% 100 16.73% 105 15.47% 110 14.54% 115 13.82% 120 13.24% 125 12.77% 130 12.38% 135 12.05% 140 11.77% 145 11.53% 150 11.31% 155 11.12% 160 10.96% 165 10.81% 170 10.67% 175 10.55% 180 10.44% 185 10.34% 190 10.25% 195 10.16% 200 10.09% 205 10.01% 210 9.95% 215 9.88% 220 9.83% 225 9.77% 230 9.72% 235 9.67% 240 9.63% 245 9.58% 250 9.54% 255 9.51% 260 9.47% 265 9.44% 270 9.40% 275 9.37% 280 9.34% 285 9.31% 290 9.29% 295 9.26% 300 9.24% 305 9.21% 310 9.19% 315 9.17% 320 9.15% 325 9.13% 330 9.11% 335 9.09% 340 9.08% 345 9.06% 350 9.04% 355 9.03% 360 9.01% 365 9.00% 370 8.98% 375 8.97% 380 8.95% 385 8.94% 390 8.93% 395 8.92% 400 8.91% 可见，一般“加抵押”贷款，你的实际利率维持在9~10%之间。下限在8.9%之上。 而你的实际贷款，X可以获得多少呢。 答案是十分悲观的。 你根本做不到206W，更做不到363W，你很难把贷款金额放大到原先的三倍。说句打击人的话，甚至连2倍都放不到。 一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实际资金成本，要达到11%。 这里面主要的瓶颈，在于银行。 没有实战过的人，很难理解。目前的抵押贷款成数，大约仅为45%。 没错，是四成半。300W的房子，只能贷出135W。 银行普适的政策，是抵押贷款贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子估不足。 估不足，银行给你的估价，极其保守。一般也就是买卖价的70%。 然后银行再在70%估价的基础上，给你贷六成。 也就是说，实际能借给你的，只有42%。 虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中，一般我们就按45%来作速算估算。 在四成五的基础上，如果你要X=140W，你的房子就要由100W至少涨到300W，300*45%=135W 如果你想X=160W，则你的房子，至少要涨三倍半。涨到350W的数量级。 对于绝大多数的房子，尤其是2009年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。 也就是说，目前操作“加按揭”是不划算的。 你的实际资金成本，将达到11%以上。 （yevon_ou@yahoo.com，2013年8月28日晚）

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今天刚想过这个途径，晚上就看到这个贴子了，真是太及时了。