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朋友,法拍房打八折买吗?
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作者:
水库2019
时间:
2019-1-28 11:12
标题:
朋友,法拍房打八折买吗?
可能是快到年底、资金压力大的缘故,最近问法拍房的人多了起来。
关于法拍房,我了解的仅限北京地区,
简单一说,供参考。
1.
法拍房,是“法院拍卖房产”的简称。
当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。
意思就是,通过法院将业主的房子卖掉,用拍卖的钱还业主欠下的债。
比如,当一套房子断供三个月以上时,银行就会上诉到法院,
再下一步就是房子被拍卖,卖房的钱用于偿还银行的贷款。
—— 银行断供,是法拍房的来源之一。
除此之外,房源主要是被查封的官员房产、刑事案件判决没收的房产、民间抵押贷款等。
法拍房优点很明显,就是便宜。
法拍房可以比同小区的房源便宜15%左右,
每流拍一次价格打八折,一共可以拍卖三次;
如果三次全部流拍,则会以更低的折扣进行“变卖”。
2.
但同时,法拍房的风险也高于常规房产。
最大的风险有三:债权、租赁和清户。
债权风险,是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。
若事实属实,则债权人的权利受法律保护(不能伤害善意第三人利益),
在原房东没有其他可执行财产的情况下,这套房难免就会有许多纠纷。
租赁风险,是指拍卖的房屋带有租约,尤其是长租租约,
出于“买卖不破租赁”的原则,租户的权益受保护,想解除合同就要双方协商。
清户风险,是指取得房产后,但原房东赖在房子里不走,
如果这套房又是原房东的唯一房产,那么原则上也并不会强制执行,so...
遇上以上这三种情况,后果一般是:
要么无法过户,要么无法入住(实际占有),
再倒霉一点的,二者皆有。
因为各自都有对应的法律瑕疵,一旦遇上就很难处理,
需要付出极高的道德成本、时间成本、精力成本。
3.
除此之外,还有很多零零碎碎的杂事带来的成本。
比如,
原房东拖欠的维修基金、物业费、水电燃气费、宽带费等各种欠费,均由买受人负责承担,
碰上恶意拖欠多年的,还要连违约金一起支付,算下来可能不是一笔小数目;
如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税;
如果原房主的户籍没有迁出,则无法在该房屋落户,相应的有一些学区学位等权益也无法享受,
—— 这一点在买卖普通二手房时也会存在,一般会通过卖家沟通签订相关协议来解决。
…...
上文提到的房屋权属,一般会在法院发布的竞拍公告进行描述,也会附有评估公司出具的材料,
有些法院还会安排统一看房,以便更细致的了解房源的位置、房龄、装修、瑕疵等各方面的细节。
但,法院不作担保,责任最终还是由买受人自行承担。
我的看法是,综合各种风险一刀切,基本可以认为:
来源为刑事案件的,不碰;
有人在住的,不碰;
当事人有非银行借贷纠纷的,不碰。
几轮筛下来,法拍房中相对比较优质的标的,往往是那些因为某些原因(最好是贪腐)被查封的官员的房屋。
4.
总之呢,法拍房确实“有利可图”、“有漏可捡”,
但更高的收益自然会对应更高的风险。
想要降低(注意,是降低!不是免除!)风险,就必须支付更多的筛选成本,包括时间、精力和专业度。
—— 你看,所有的一切,都是有代价的。
天下没有免费的午餐。
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