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沈阳，大连，重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI01，微信号：skadmin01. （因微信经常限流，如果添加skadmin01添加不上，则加 skadmin02 或者 skadmin03 或者 skadmin04 ,一旦通过好友，切勿重复添加） 5月29日起解锁黑科技：重庆任意房首付0~1.5成，贷款8.5成~全额，手续费3%起。限重庆，因咨询人过多，咨询请先付98元咨询费，不认可勿扰。 以下为正文： 一省一城大趋势下，哪些城市最值得投资？ 在前几天的文章，《机会：中国即将进入“一省一城”的全新时代》结尾，我给出了三个预测： 一是广州大概率会吞并佛山或者清远；二是武汉大概率会合并鄂州；三是郑州大概率会兼并开封或者新乡。 不出意外，后台收到一堆冷嘲热讽的留言。 然而，更加意外的是，没几天，其中一个预测，很快就从一个侧面就得到了验证。 近日，发改委通过了鄂州机场的可研批复，这意味着亚洲最大的航空物流枢纽，即将在鄂州这个全国最小的地级市开工建设。 这个项目总投资320亿人民币，按照规模排序的话，绝对是要进入湖北省今年的前五大资金项目的。 然而让人意外的是，这些年疯狂扩张的武汉，面对这样一个大项目，居然，居然将其拱手让给了鄂州。 要知道，作为省会的武汉，只要它想，分分钟就可以开出碾压鄂州的条件，把这个新机场弄到武汉的地界上来。 那么，为什么武汉放弃了亚洲最大航空物流枢纽这块原本可以轻松吃到嘴里的“大肥肉呢”？ 难道是武汉有意照顾小兄弟？ 其实不然，如果你联想到最近山东发生的一件大事——济南吞并莱芜之后，就会猛拍大腿、脱口而出：卧槽，武汉这小子，胃口真是太大了！
这是山东地图。
这是湖北地图。 两相一对比，是不是觉得，武汉也在酝酿着下一步和济南一样的大棋局啊？ 武汉不是不想要亚洲最大的航空物流枢纽，武汉不仅想要，而且还想把整个鄂州都要了。而且看这趋势，应该是板上钉钉的事情了。 反正整个鄂州早晚都是我的，这航空枢纽暂时放在鄂州，又有何妨？ 因此，“一省一城”是历史的进程使然，也是时代发展的趋势必然。作为普通人，我们能做的，就是看准趋势、顺应趋势、把握趋势，跟上时代的大风口。 目前，除去港澳台、四大直辖市，全国一共有27个省和自治区。对应的就是27个省会和首府，为了便于称呼，后面统一称27个省和27个省会城市。 那么，在这27个省会城市中，那些城市的房产最具备投资潜力价值呢？ 决定一个城市房产长期价值的，主要有三个关键因素：一是人口基数，二是资金总量，三是自然环境溢价。 其中资金总量和人口基数影响最大，自然环境相对小一些。 因此，下面我们将重点从省会城市的人口、GDP以及城市所在省的总人口和总GDP两个方面比较，自然环境顺带简要分析。 01 人口及人口占比分析 首先说明两点：第一点是一个省的总人口越多，那么意味着潜在的进入本省省会城市的人口就也多，需求端的购买力就会越旺盛，投资潜力就越大。 当然，人员跨省流动也是一个因素，但是相对于省内而言，影响不在一个数量级别上，因此暂不考虑。 第二点是目前省会城市如果人口占全省总人口的比例越低，那么从做大做强省会的角度考虑，上面的政策也会更多地引导人员向省会聚集和集中，同样投资潜力巨大。 这是目前27个省的人口排名。从排名可以看出，人口最多的省份是广东，1.1169亿人，最少的是西藏，只有337万人。 （需要说明的是，目前部分省公布了2018年的总人口，有些省还没有。没有公布的省，我们引用的是2017年底的数据，然后加上了其他渠道得到的信息，比如济南我们就加上了莱芜，西安我们引用的是2017年的人口加上目前公布的人才引进的百万人口，所以西安人数过千万了。和准确数字可能有误差，但是总误差率应该小于3%。） 因此，从人口潜在趋势来看，最具投资价值的、排在前10的省对应的省会城市分别是：广州、济南、郑州、成都、南京、石家庄、长沙、合肥、武汉、杭州。 反之，最不具备投资价值的后5个城市分别是：拉萨、西宁、银川、海口、乌鲁木齐。 直观的第一印象是和目前的真实情况高度吻合的。只有一个城市有点特殊，不符合这个规律。（后面会单独分析特殊情况） 这是省会城市人口在全省总人口中的占比排名。从排名来看，占比最低的是济南，只有9%，占比最高的是西宁，达到37% 因此，从人口占比低、政策会引导人口向省会聚集的趋势来看，最具投资价值的、排在前10的省会城市分别是：济南、乌鲁木齐、南京、郑州、南昌、长沙、太原、呼和浩特、合肥、广州。 反之，最不具备投资价值的后5个城市分别是：西宁、银川、哈尔滨、长春、拉萨。 直观的第一印象，依然是和目前的真实情况相当吻合，只有2个城市不符合这个规律。 02 GDP及GDP占比分析 同样事先说明两点：第一，城市GDP越高，说明购买力越强，不用过多解释都明白，北上广深就是最好的例子。 第二，省会城市GDP占比全省总的GDP越低，那么相对潜力越大，因为大的趋势是做大省会，要做大省会，自然全省的政策、资源、资金都会向省会倾斜，城市的潜力就越大。 否则，上面也不会点名批评济南和南京作为省会，没有发挥好龙头作用了。（言下之意就是首位度太低），因此转过头来，济南就名正言顺地把莱芜给拿下了，做大省会嘛。 这是目前27个省会城市的GDP排名。（需要说明的是，目前各个省2018年全年的GDP还没有完全公布，因此引用的是官方公布的2018年上半年的数据，然后都乘以2，预估的全年总数据，这个数据可能有误差，但是不会超过5%。而且每个城市的误差率都是一样的，因此相对还是比较客观公平的。） 这是目前27个省会城市2018年的GDP预测排名。从排名可以看出，最富裕的是广州，高达21306亿，最差的是西宁，只有1100亿，连广州的一个零头都不够。 因此，从城市富裕度、GDP的角度来看，最值得投资的前10大省会城市分别是：广州、成都、武汉、杭州、南京、长沙、郑州、济南、西安、合肥。 反之，最不值得投资的后5个城市分别是：西宁、拉萨、海口、银川、兰州。 同样，直观的第一印象，依然是和目前的真实情况相当的吻合，只有1个城市不符合这个规律。 这是目前27个省会城市GDP在本省所占的比例排名。从排名上看，比例最低、最值得投资的前10个城市分别是：济南、南京、呼和浩特、石家庄、南宁、郑州、福州、广州、太原、南昌。 反之，最不值得投资的后5个城市分别是：银川、长春、西宁、拉萨、哈尔滨。 同样，直观的第一印象，依然是和目前的真实情况高度吻合，只有1个城市不符合这个规律。 03 特列分析 这里，我们需要把几个特殊城市排除，就是上面提到的不符合规律的城市。 在人口基数中，最不具备投资价值的后5个城市分别是：拉萨、西宁、银川、海口、乌鲁木齐。目前来看，海口算是个特例。 前面说到，除了经济和人口之外，自然环境也是比较重要的一个因素。海口就是属于自然环境溢价加分。 海口从某种意义上说，不是海南的海口，而是全国人民的海口，尤其是东三省。 因此，剔除海口之后，最不具备投资价值的后5个城市应该是：拉萨、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特。 从人口比例来看，最具投资价值的10个城市分别是：济南、乌鲁木齐、南京、郑州、南昌、长沙、太原、呼和浩特、合肥、广州。目前来看，乌鲁木齐和呼和浩特算是两个特例。 乌鲁木齐的情况非常特殊，其所在的新疆，面积太大了，占掉全国面积的六分之一，客观上新疆是分为南疆和北疆的。 乌鲁木齐虽然是新疆的省会（首府），但是由于新疆太大，加上天山分割之后天然存在的南北疆情况，因此，乌鲁木齐叫北新疆的省会更合适。 而且，在经济学界，一直有将新疆拆分为南新疆省和北新疆省的建议。北新疆的省会定在乌鲁木齐，南新疆的省会定在库尔勒。 所以，这样看的话，乌鲁木齐的人口，占比整个北新疆总人口而言，其实已经远远超过20%了。 呼和浩特的情况和乌鲁木齐类似。内蒙古的主要城市，应该是呼和浩特、鄂尔多斯、包头三足鼎立。 无论是在经济总量还是人口总数上，鄂尔多斯和包头都有力量和呼和浩特抗衡，而且在名气上，鄂尔多斯还超过呼和浩特，全国估计有三分之一的人口甚至都以为内蒙古的省会是鄂尔多斯。 因此，剔除掉乌鲁木齐和鄂尔多斯之后，最具投资价值的10个城市应该是：济南、南京、郑州、南昌、长沙、太原、合肥、广州、贵阳、昆明。 从GDP的角度来看，最不值得投资的后5个城市分别是：西宁、拉萨、海口、银川、兰州。其中海口还是个特例，原因前面分析了。 因此，剔除海口之后，最不值得投资的5个城市应该是：西宁、拉萨、银川、兰州、乌鲁木齐。 从GDP占全省的比例来看，比例最低、最值得投资的前10个城市分别是：济南、南京、呼和浩特、石家庄、南宁、郑州、福州、广州、太原、南昌。其中呼和浩特是个特例。 前面已经分析过了，呼和浩特在鄂尔多斯、包头三足鼎立的情况下，还能有18%的占比，已经是相当高了。 所以踢出呼和浩特之后，比例最低、最值得投资的前10个城市分别是：济南、南京、石家庄、南宁、郑州、福州、广州、太原、南昌、沈阳。 04 那些是潜力股？那些是千年坑？ 好了，现在已经非常接近结论了。 1.从全省的人口总数看，最值得投资的10大城市是：广州、济南、郑州、成都、南京、石家庄、长沙、合肥、武汉、杭州。 2.从人口占比全省来看，最值得投资的10大城市是：济南、南京、郑州、南昌、长沙、太原、合肥、广州、贵阳、昆明。 3.从城市GDP来看，最值得投资的10大城市是：广州、成都、武汉、杭州、南京、长沙、郑州、济南、西安、合肥。 4.从GDP占全省的GDP比例来看，最值得投资的10大城市是：济南、南京、石家庄、南宁、郑州、福州、广州、太原、南昌、沈阳。 这样说可能不够直观，我们用一个表格表述更加直接。 以上四个要素，如果一个城市占据了一项，至少说明具备投资价值。如果占据两项，就说明投资潜力很大。如果占据了三项，说明投资潜力非常大。如果说四项都占据了，全优，毫无疑问就是最具潜力的城市了。 因此，按照这个逻辑，广州、南京、济南、郑州，四项指标全部显示具备投资价值，因此，这四个城市无疑是最具投资潜力的前4个城市，堪称完美。 长沙、合肥，3项指标指示具备投资价值，因此是紧随其后的2个极具投资潜力的城市。 杭州、武汉、成都、石家庄、南昌、太原，6个城市，两颗星，潜力很大。 福州、西安、沈阳、南宁、昆明、贵阳，6个城市一颗星。 毫无疑问，放眼全国，这18城市，是27个省会城市中，最值得投资的潜力城市。如果要选择10大潜力城市排序的话，应该是这10个： 广州、南京、济南、郑州、长沙、合肥、杭州、武汉、成都、石家庄。 反之，最不具备投资价值的城市呢？
从城市人口、人口所占全省比例、城市GDP、城市GDP占全省比例四个要素来看，如果一个指标显示不好，那么投资这个城市就要谨慎了。 如果两项指标显示不好，那么就应该回避了。如果三项指标显示不好，那么就是不打死不投资。 如果四项指标全部亮出红灯，除了奇迹发生之外，基本就属于千年大坑了。 还是用表格直观说话。 呼和浩特、兰州，一盏红灯，投资这2个城市，要谨慎了。 乌鲁木齐、长春、哈尔滨，两盏红灯，这3个城市，投资回避。 而银川、西宁、萨拉，3个城市，四盏红灯全亮，基本就属于传说中的千年大坑了。 （目前全国最具潜力的城市，除了上述10大省会城市之外，还有4大直辖市和4个计划单列市，这18个城市，我将其总结为中国经济的18罗汉。如果你摊开中国地图，然后把这18个城市逐一标注到地图上，你会拼出一个非常奇特、极具战斗力和想象力的图形。欢迎关注本公众号：金地八卦男，下篇文章，我们就深入聊聊，即将改变中国城市格局和经济版图的“一张弓”）
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房源三： :聚景园 区域：渝北区黄泥磅
小区名称 :聚景园 房龄：2005 户 型:3房2厅2卫 1阳台 房 号: 5/18楼 梯户数：2梯4户 面积：137平 装修情况：中装 价格：155万，可按揭，全款优先 单价：1.1313元/平 评估价：1.2700元/平 参考首付：（支持外地三无） 首套首付33万贷款122万左右 二套首付51万贷款104万左右 （具体以客户资质为准） 税费：2.5万左右 中介费：2% 按揭服务费：1.5%（本地户口） 3%（外地客户） 房屋简介：正规三房两厅两卫带衣帽间，采光充足，东南朝向，朝中庭住家安静，中装保持良好，家具家电全送，现空置，可租2500左右 产权情况：满两年，证在银行，业主方解压，产权清晰无查封无冻结，可放心交易
房源四：鸳鸯北湖郡 板块：渝北鸳鸯 小区：鸳鸯北湖郡 建面：192.5平 楼层：11楼 复式 户型：5室2厅3卫 装修：精装房 朝向：东南 售价：全款175万，按揭180万 单价：9090 市场价：12000 楼龄：2008年接的房 小高层带电梯
外地三无首付参考：首付三成55万左右，首付四成首付70万左右，具体首付金额以银行审批为准！ 定金：25万 说明：水库平台购房服务费2%，无中介费，购房服务费需在签购房合同的时候预付一个点，待过户时补齐剩余一个点服务费，如房子未能成功交易，服务费则全部退回！
房源五: 半山华府 板块: 江北区观音桥
区域：观音桥步行街北滨路 小区名称：半山华府 2013年建成 建筑面积：123平米 单价：14472元/平 总价：178万 户型: 4室2厅1卫2阳台 房龄: 2013年 楼层: 8楼共33层， 朝向:南(小区中庭） 中介费税费自理
中介费：成交价的2% 贷款服务费：贷款金额的1.5%（三无需增加贷款服务费 税费：房子满两年3.5万左右 贷款金额（仅供参考具体看客户资质） 首付：三成：35万 贷款：143万 首付：四成：56万 贷款：122万
房源六: 国际社区C座 ◆片区：南岸 ◆小区：国际社区C座 ◆面积：44㎡、49㎡、79㎡ ◆单价：11000左右/平 ◆市价：15000 ◆首付：全款 ◆户型：5梯24户 总32层 ◆楼层：中间楼层 ◆装修：办公装修 租金：租金50块钱一个平方 中介费：成交价2%，( 中介费签合同时付清) 项目优势： 弹子石CBD中心核心位置 弹子石CBD 核心商圈 成熟地段，人气旺，最后购买机会 水 电 气三通 ，三通通，三通 二手流程，包卖方税费，买家只承担购买买方税费
房源七: 梦幻21 ◆片区：江北 ◆小区：梦幻21 ◆面积：198.45㎡（跃层） ◆总价：210万 ◆单价：10582/平 ◆市价：14000 ◆首付：首付50万 贷款160万 ◆户型：4房2厅 ◆楼层：21楼 ◆装修：精装 租金：房屋现在出租中，租期10年每月租金4500元／有递增 房屋满两年，税费自理，协商解压 中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源八: 锦绣丽舍 ◆片区：渝北 ◆小区：锦绣丽舍 ◆面积：128㎡ ◆总价：117万 ◆单价：91406/平 ◆市价：11000-12000 ◆首付：首付27万 贷款90万 ◆户型：3房1厅 ◆楼层：11楼 ◆装修：宾馆 租金：目前租给别人做宾馆，目前租金3200一个月 中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源九: 钱塘玫瑰湾 区域：渝中 板块：钱塘玫瑰湾 面积：161平 总价：175万 单价:10869/平（市场价在12000~13000） 户型：4室2厅 电梯：三梯六户 楼层：24楼 楼高：32 装修：清水 首付： 首付40万 按揭贷款可贷135万 中介费：成交价2%按揭服务费2个点( 中介费签合同时付清) 可垫资全款过户
房源十： 红鼎国际（首付20万） 区域：观音桥商圈 小区名称：红鼎国际 建筑面积：105.8平米 该房单价:12470元/平 小区均价:15000/平 房屋售价: 130万 户型: 两室两厅一卫两阳台 房龄: 2008年 楼层: 10楼共33层， 朝向:东南朝向，视线非常不错 装修: 装修带家具家电，带3500/月的租金持有成本大大降低。 看房：看房方便。 推荐理由: 1.地理位置牛逼，观音桥红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。 2.房屋市场租金4000左右，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+， 3.业主诚心出售，交易方便。 （参考首付及费用） 首付三成：首付20万 贷款110万 首付四成：首付36万 贷款94万 税费: 2万左右 按揭服务费：1.5％（外地三无按揭服务费需增加） 中介费: 成交金额的2个点 交通: 观音桥商圈内的房子，闹中取静，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。 房源十一： 华润中央公园 区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园 建造年代：2013年 建筑面积：110平 装修：精装带家具家电 售价：163.5万（全款） 单价：14800（小区均价17000） 楼层：13/33 要求全款
后期做抵押贷款可以做138万左右出来 中介费：2个点 税费：未满两年 物业：华润物业，物管费2.2元/平。
房源十二： 新欧鹏教育城（巴南区） 楼盘名称：新欧鹏教育城（巴南区）
楼层总高：32层 装修情况：清水（新房） 户型情况：平层（99平米 109平米）（跃层105平米） 物业费 ：2.4元/平米 接房时间：2020年3月 单价 ：建面8200/平米（售楼部当期开盘建面9000/平米，且现在没有房源，等下期开盘估计9以上） 楼层 ：6楼 流程 ：一手流程，直接认购，每个户型只有两套，必须全款。 特别注明：免服务费 交通：轻轨2.3号线金竹站（直线距离几百米）另有公交线路多条。 学校：小区内，巴川中学，小学，幼儿园
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳所有房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2019-2-14 11:29:10
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