如何提高租金回报率？（膛房篇） #X1603

kai

水库论坛官方网站：www.ishuiku.com

水库论坛微信群统一入口：skadmin05

11/6起，沈阳任意二手房0首付正式上线。

水库重庆团装每平套内1100全包，联系微信：skadmin05

代办北京/上海/深圳/重庆/沈阳/杭州落户, 北京工作居住证。

前文:

水库知识星球升级，除了提供超级笋盘，应库友需求，增加问答解疑服务。原“超笋和问答“ 以及 ”凯叔讲楼市“付费用户均可申请免费加入。

沈阳，大连，重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI05，微信号：skadmin05. （因微信经常限流，如果添加skadmin05添加不上，则加 skadmin01 或者 skadmin02 或者 skadmin03 或者 skadmin04 ,一旦通过好友，切勿重复添加）

5月29日起解锁黑科技：重庆任意房首付0~1.5成，贷款8.5成~全额，手续费3%起。限重庆，因咨询人过多，咨询请先付98元咨询费，不认可勿扰。

以下为正文：

如何提高租金回报率？（膛房篇）

游戏人间

现在在一线城市，已经越来越多的房东聚焦点放在了自家房屋的分割上。

适合分割的房屋核心要点就是：

首先要能预估是否分割装修出租后，租金能比之前整租租金提高很多，这就需要：首先是毛胚房或者很老旧的装修才可以有大的租金提升空间，群主还没有见到过开发商全装修的房子，被人拿来分割的。

其次最好就是老破房子，因为老破房子相对容易加做卫生间，分割房间改造，能最大化提升租金空间的地方就是做套间。

绝大多数的人需要的只是一个宾馆套间，关了门就是随心所欲自己的空间，而且一门关有独立卫生间，是低预算租客最梦寐以求的东西。所以适合分割的房屋最需要关心的地方就是：能不能改造做出新的卫生间？

什么样的房子适合加做卫生间？当然就是就是老公房的1楼跟电梯房的顶楼复式。这2个楼层位置适合做卫生间的原因是一样的：方便排新的管道。

今天群主的星球里还有人问，6楼复7楼无电梯260平方的房子，要不要分割出租？

这个问题其实挺具有普遍性的，群主仔细想了想，在星球里给了解答，这里也说一部分：

分割出租这事构思容易，但是实操起来有一定难度，难点在于下面几个方面（以下是干货）：

1：是不是能够分割成功？提问的童鞋想法很简单，觉得想好了就可以工程上马了，但是他没有意识到一个问题就是：这个事儿能不能做的下去？分割表面上算是一个装修活，装修活现在的最大难点其实是：按计划这么做能不能顺利执行下去？

比如包括：物业允许不允许？城管允许不允许？邻居会不会上门来看导致不同意？甚至投诉举报。群主见过太多这样的例子都是：计划不如变化。装修开始了，1周后发现进行不下去了，进行不下去的原因就是：因为违规，所以物业或者城管不让你做下去。

2：第二个难点是：房东有没有精力做下去？人的精力都是有限的。

举栗：继续拿上面提到的6+7的复式多层房来说：就算顺利分割出租了，就群主经验：一共8家租客打底，多一点会是10间租客，10-20个租客，就等于10套老破小的管理强度，这事有多烦，只有做过的人才知道。

一会这个坏了，一会那个坏了，一会这边要办居住证，一会儿那边要退租，要找新的中介来看房，一会新的租客要进来，提前要打扫布置好房间……管理上2-3年，保证能让自己大开眼界：发现这个世界原来奇葩这么多……

3：过来问群主的童鞋里，问着问着就会问到一个同样的问题：我的房子是自己装修分割出租，还是租给中介算球？

宗噶现在也很专业，专业水准当然远超大部分房东，尤其是大面积毛坯（或老旧装修）房的房东，宗噶知道这类人群没有精力去打理自己的物业，所以也就瞄上了这块市场空白。

所以群主对前面这种要不要包租给宗噶的问题是这样回答的：

这个问题作为一个房东要的决策的关键点

就是正确评估自己的精力损耗是否值得

俗话说得好，甘蔗没有两头甜，你做为房东既想节约精力，又想拿到超额租金收益，那么这种念头建议早点灭掉。对于是房东自己装修自己管理，还是出租给宗噶省事这个问题，最终还是取决于房东自己精力够不够。

这事要理解宗噶，人家也是要养家糊口的，只有LEI FENG同志才会给你装修好，找租客，干了一系列杂事，给你跑前跑后干活，最后还不为了赚钱。

包租中间损耗大概有多少呢？ 就群主经验数据，基本是按房东自己亲力亲为装修好全力收租（不包括民宿，民宿群主完全不懂）最后获得的收益打个6~7折。这中间的3~4折的差价就可以看作是自己的劳动成本。

这个数字大家需要好好去预先实践评估一下，觉得自己耗进去的这些心力值不值这些钱，值的话那就包租，不值的话就自己上。

分割出租这个事儿，个人干不过宗噶团队是很正常的。个人做这种事就得像个特种兵一样，要变身成全能战士。宗噶团队人家走量，每个岗位分工明确，提高效率。所以这事儿只能勤快的人亲自上阵才能获得超额收益。

群主写这篇文的主要目的是：最近一两年问群主此类问题的人实在太多太多了。每次都要重复给对方分析一遍这里面的情况（重复到要吐。。。）。所以直接写在公号上，大家一次性看完，心里就有点数了。对于群主来说：同样的时间内，提高自身效率才是最重要的事情。

亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注)

公众微信号：yksglobal

长按，识别二维码，加关注

水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:

水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）

水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数1500人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）

水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数3500人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。

水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，昆明，贵阳最热门。

水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。

水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。

水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。

水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。

水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。

水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。

目前有水库重庆团购一群到十二群，水库沈阳团购一到六群，水库昆明团购群，水库郑州团购群等。

入群方式：加微信：skadmin05

水库论坛shuiku

公众微信号：shuikuluntan

长按，识别二维码，加关注

凯叔讲楼市(纯干货)

公众微信号：yksgcq

长按，识别二维码，加关注

今日笋盘推荐（重庆）：

房源一：北大资源.江山名门

区域：海尔路

小区名称：江山名门

建筑面积：88平米

套内面积：66平米

装修：清水

售价：108万

单价：12270

户型：二室两厅一卫

楼层：15/20

朝向：180度江景房，朝南

户数：3梯12户

产权证：差银行40万，客户解押

是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户

看房：有钥匙

贷款金额：可贷款70—75万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡

产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结

房源二：绿地海外滩

区域：观音桥商圈

小区名称：绿地海外滩

建筑面积：120平米

套内面积：99平米

装修：清水

售价：155万

单价：12900

户型：三室两厅二卫+书房

楼层：20/33

朝向：西南

户数：3梯8户

产权证：证在手

是否满两年：满2年

看房：有钥匙

贷款金额：可贷款115—120万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售

产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结

房源四：中海北滨华庭

区域：北滨路

小区名称：北滨华庭

建筑面积：103.77平米

套内面积：85.3平米

装修：精装

售价：130万

单价：12600/平

户型：三室两厅二卫

楼层：14/32

朝向：东

户数：2梯6户

产权证：证在手

是否满两年：满2年

看房：提前一天预约

贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近

产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结

房源五：保利香雪

区域：盘溪路

小区名称：保利香雪

建筑面积：97.55平米

套内面积：78平米

装修：精装

售价：150万

单价：15400

户型：三室两厅二卫

楼层：8/32

朝向：西南

户数：3梯7户

产权证：欠银行37万，客户解押

是否满两年：满2年

看房：有钥匙

贷款金额：可贷款105—110万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口

产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结

房源六：万象时代

区域：观音桥核心商圈

小区名称：万象时代

建筑面积：119平米

套内面积：103平米

装修：中装

售价：152万

单价：12800

户型：三室两厅二卫

楼层：27/31

朝向：东南

户数：2梯6户

产权证：证在银行，业主自己解押

是否满两年：满2年

看房：提前预约

贷款金额：可贷款115—120万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：观音桥核心商圈，高租金

房源七：龙湖春森彼岸

区域：北滨路核心地段

小区名称：春森彼岸

建筑面积：91平米

套内面积：71平米

装修：清水

售价：162万

单价：17800

户型：二室两厅二卫

楼层：5/58

朝向：看江，朝南

户数：6梯17户

产权证：欠银行30万，客户解押

是否满两年：满2年

看房：有钥匙

贷款金额：可贷款105—110万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低

产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结

房源八：国兴北岸江山

区域：观音桥商圈

小区名称：北岸江山

建筑面积：86.7平米

套内面积：67平米

装修：精装

售价：138万

单价：15900

户型：二室两厅一卫

楼层：9/33

朝向：中庭，朝东北

户数：3梯7户

产权证：证在银行

是否满两年：满2年

看房：提前预约

贷款金额：可贷款90—95万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月

房源九：保利江上明珠乐园

区域：观音桥商圈

小区名称：保利江上明珠乐园

建筑面积：114平米

套内面积：96平米

装修：清水

售价：162万

单价：14200

户型：三室两厅二卫

楼层：17/32

朝向：看中庭，朝西南

户数：3梯8户

产权证：欠银行58万，客户解押

是否满两年：满2年

看房：有钥匙

贷款金额：可贷款120万

要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）

房屋简介：朝中庭，品质楼盘

产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结

房源十：阳光100国际新城

区域：南滨路

小区名称：阳光100国际新城

建筑面积：94.26平米

套内面积：79平米

装修：中装

售价：108万

单价：11400

户型：三室两厅一卫

楼层：20/33

朝向：南

户数：3梯9户

产权证：证在银行

是否满两年：满2年

看房：提前预约

要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款

房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万

今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：

房源一：克俭小区

板块：皇姑区

区域：皇姑区北行商圈

小区名称：克俭小区

建筑面积：62平米

楼层：2/20

该房单价：4354元/平

小区成交均价：6500元/平～8000元/平

房屋售价：27万，可以贷款

户型：二室一厅一卫

房龄：2005年

朝向：南

梯户：2梯8户（电梯）

产权情况：70年大产权，有房本。

装修：中等装修

推荐理由：

     1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里

      2.房子是南朝向，采光好，交通便利

      3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间

交易方式：贷款全款均可；

                     贷款首付40%，贷款手续费5000元

                     贷款首付30%，贷款手续费8000元

贷款首付20%，贷款手续费12000元

                     贷款首付10%，贷款手续费20000元

                     纯零首付，贷款手续费30000元

中介费：成交金额2个点，签合同时付清。

商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等

              购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等

              学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学

              银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等

             交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线

房源二：黎明东馨园

板块：大东区

区域：大东区吉祥商圈

小区名称：黎明东馨园

建筑面积：90.21平米

楼层：5/27

该房单价：6318元/平

小区成交均价：9500元/平～12500元/平

房屋售价：57万，可以贷款

户型：二室一厅一卫

房龄：2010年

朝向：东南

梯户：2梯6户（电梯）

产权情况：70年大产权，有房本。

装修：精装，拎包入住

推荐理由：

       1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟

       2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利

       3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间

       4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上

交易方式：贷款全款均可；

                     贷款首付40%，贷款手续费5000元

                     贷款首付30%，贷款手续费8000元

                     贷款首付20%，贷款手续费12000元

                     贷款首付10%，贷款手续费20000元

                     纯零首付，贷款手续费30000元

中介费：成交金额2个点，签合同时付清。

商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴

              购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街

              学校：辽二小学 博才中学 第五中学

              银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等

             交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线

房源三：东方俪城

板块：大东区

区域：大东区华润万家骨科医院

小区名称：万恒东方俪城

建筑面积：58平米

楼层：11/22

该房单价：6551元/平

小区成交均价：8500元/平～11500元/平

房屋售价：38万，可以贷款

户型：一室一厅一卫

房龄：2008年

朝向：西

梯户：3梯15户（电梯）

产权情况：70年大产权，有房本。

装修：精装，拎包入住

推荐理由：

       1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供

       2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位

       3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间

交易方式：贷款全款均可；

                     贷款首付40%，贷款手续费5000元

                     贷款首付30%，贷款手续费8000元

                     贷款首付20%，贷款手续费12000元

                     贷款首付10%，贷款手续费20000元

                     纯零首付，贷款手续费30000元

中介费：成交金额2个点，签合同时付清。

商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴

              购物：华润万家 吉祥市场 东站商城

              学校：辽二小学 博才中学 第五中学

              银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等

            交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便