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上海楼市渐入佳境 #S830

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发表于 2020-5-25 12:52:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
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上海楼市渐入佳境 #S830




前滩板块  图片链接:http://img3.imgtn.bdimg.com/it/u=65824778,1453381018&fm=214&gp=0.jpg





闸北内环13万一平的万科中兴路一号,尽管当下遇冷,但最终还是会改变地段秩序

此外,由于高净值人群的买入,导致学区也发生了部分的转移,良好的生源和开发商的资金注入,成就了区域内的高级学区,这些发生在外地二三线城市的现象,部分的发生在了上海浦西的土地上。 当然,也有例外,市区内几乎没地可开发的虹口、黄埔、长宁三区,基本上没有什么变化,瑞虹新城、南外滩等区域的建设还不足以撼动行政区内的价值分布。 高净值人群就是高净值人群,不分本地外地。人以类聚,物以群分,土著与外地的分野,渐渐地让位于财富的分层,这是外地“土豪”们对上海产生的实实在在的影响,加上房型设计上的代差(120平两房和四房不可同日而语),上海不可避免的开始了新的地段迭代。 毕竟,就算地段再好,有钱人也想要住更新的房子,而不是老破,哪怕交了很多智商税,哪怕增值前途堪忧。 尽管浦西内环依旧是好地段,但是,正在发生的地段迭代,却将浦西内环的范围进行了大规模的扩充,土著一旦有钱,也开始跨区域买房,加入外地买房者的洪流之中。
地缘性客户越发稀少,房龄、户型的权重开始上升。 这导致了一个现象,就是内环好房子很贵,中环、外环好房子也开始突破限价获得价格提升。 这种在中外环新房、次新房层面的上涨伴随着近期官方限价政策松动展现了出来。 地段情节消失最大的反馈就是“哪里都很贵”,限价只要一放松,就能从整体上抬高上海楼市的价格。

三)购买力蓄水 货币如水,汇聚成河,当水库蓄水到一定高度,是一定要泄洪的。 在上海楼市冷清下跌的三年里,全国二三四线城市掀起了更波澜壮阔的翻倍行情。 进入2020年,二三四线城市的楼市也纷纷陷入了横盘调整过程,但是已经涨上来的价格却回不去了。
与此同时,一线城市深圳又开始了新的一轮上升,厦门也开始了回暖,当前上海中外环近郊区的房价从深圳和北京的视角来看已经便宜了下来。 即使把目光从全国收回到长三角,目前长三角的楼市价格也已经与3、4年前大相径庭。
南京、杭州、苏州三座城市的价格已经超过了上海的一半,4、5万一平的房子满地走,6、7万一平的房子不稀奇,连已经毫无存在感的宁波,房子也后知后觉的达到了4万一平。 无锡、常州、南通、嘉兴、昆山、甚至绍兴、湖州、常熟、张家港、江阴房子2万一平也不稀奇,3万4万也不是没有。 当全国、长三角房子的价格已经到达如此价格的情况下,只要有一小撮人卖出二三四线城市(可能都无法使得当地房价明显下跌),再买入上海,货币就像洪水一样涌入。 而上海的水库大坝,原本稀缺的房票贷票在这几年里却开始多了起来。 近年来,面临全国的“抢人大战”以及上海本地人口高度老龄化的现实,上海的人才户籍政策开始了转向。 2015、16年起,上海开始发力科创中心建设,而科创中心一定要有人,从而增加了人才引进落户的渠道。
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上海的留学生落户政策也比较友好,而留学生的家庭条件普遍较好,也为上海楼市输送了很多购买力。 不仅如此,上海针对纳税、缴纳社保金额较高的人群,也就是高净值人群,也有专门的落户通道,这些当地纳税很多的人,在为上海建设做了贡献的同时,也充实了上海楼市的活力。 综上所述,上海其实对高净值人群的落户,基本上是开放的,外地户籍的企业家、高管、总监来上海,房票还是很有希望拿到的。 渐渐地,上海楼市的购买力在这些年中不断积聚,弹药库不断扩充。
2020年,上海楼市的基本面比2019年更加坚实,更加接近于牛市的起点。
四)疫情免疫的楼市 最后,我们谈谈疫情对楼市的影响。 很多人对于疫情下深圳以及上海楼市的表现十分不解: 疫情下很多人都失业了,经济下行,为何楼市如此火爆?这中间是不是有什么猫腻?完全无法理解。 其实,逻辑很简单,供求决定商品价格,楼市的购买力取决于买得起的人有多少,买不起的人本身就不是有效客户。 疫情冲击最为严重的,是制造业和社会服务业,工厂停工,旅游停止,餐厅歇业,商场冷清,影院关闭。 这些行业的大多数从业者,行业薪酬水平本身就不高,就不是楼市的有效客户群体。 而私营企业主(非个体户)、金融业、IT互联网业、专业服务(律师、会计)、体制内机关事业单位受到的冲击整体还是相对较小的。 老板可以关闭企业,遣散员工,尽管这样做有些老板可能倾家荡产,但也有很多老板手握重金无处投资。 面临着利率下行,无风险收益率下跌的金融市场情况,购买力还能流向哪里呢? 下篇,我们聊聊上海楼市可以关注哪些板块。
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