朋友，法拍房打八折买吗？

水库2019

可能是快到年底、资金压力大的缘故，最近问法拍房的人多了起来。



关于法拍房，我了解的仅限北京地区，



简单一说，供参考。



1.



法拍房，是“法院拍卖房产”的简称。



当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。



意思就是，通过法院将业主的房子卖掉，用拍卖的钱还业主欠下的债。



比如，当一套房子断供三个月以上时，银行就会上诉到法院，



再下一步就是房子被拍卖，卖房的钱用于偿还银行的贷款。



—— 银行断供，是法拍房的来源之一。



除此之外，房源主要是被查封的官员房产、刑事案件判决没收的房产、民间抵押贷款等。



法拍房优点很明显，就是便宜。



法拍房可以比同小区的房源便宜15%左右，



每流拍一次价格打八折，一共可以拍卖三次；



如果三次全部流拍，则会以更低的折扣进行“变卖”。



2.



但同时，法拍房的风险也高于常规房产。



最大的风险有三：债权、租赁和清户。



债权风险，是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。



若事实属实，则债权人的权利受法律保护（不能伤害善意第三人利益），



在原房东没有其他可执行财产的情况下，这套房难免就会有许多纠纷。



租赁风险，是指拍卖的房屋带有租约，尤其是长租租约，



出于“买卖不破租赁”的原则，租户的权益受保护，想解除合同就要双方协商。



清户风险，是指取得房产后，但原房东赖在房子里不走，



如果这套房又是原房东的唯一房产，那么原则上也并不会强制执行，so...



遇上以上这三种情况，后果一般是：



要么无法过户，要么无法入住（实际占有），



再倒霉一点的，二者皆有。



因为各自都有对应的法律瑕疵，一旦遇上就很难处理，



需要付出极高的道德成本、时间成本、精力成本。



3.



除此之外，还有很多零零碎碎的杂事带来的成本。



比如，



原房东拖欠的维修基金、物业费、水电燃气费、宽带费等各种欠费，均由买受人负责承担，



碰上恶意拖欠多年的，还要连违约金一起支付，算下来可能不是一笔小数目；



如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税；



如果原房主的户籍没有迁出，则无法在该房屋落户，相应的有一些学区学位等权益也无法享受，



—— 这一点在买卖普通二手房时也会存在，一般会通过卖家沟通签订相关协议来解决。



…...



上文提到的房屋权属，一般会在法院发布的竞拍公告进行描述，也会附有评估公司出具的材料，



有些法院还会安排统一看房，以便更细致的了解房源的位置、房龄、装修、瑕疵等各方面的细节。



但，法院不作担保，责任最终还是由买受人自行承担。



我的看法是，综合各种风险一刀切，基本可以认为：



来源为刑事案件的，不碰；



有人在住的，不碰；



当事人有非银行借贷纠纷的，不碰。



几轮筛下来，法拍房中相对比较优质的标的，往往是那些因为某些原因（最好是贪腐）被查封的官员的房屋。



4.



总之呢，法拍房确实“有利可图”、“有漏可捡”，



但更高的收益自然会对应更高的风险。



想要降低（注意，是降低！不是免除！）风险，就必须支付更多的筛选成本，包括时间、精力和专业度。



—— 你看，所有的一切，都是有代价的。



天下没有免费的午餐。