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以下为正文：
一线楼市调控优化为何迟迟未至
张亦否认三连，“我们都是国垂系统直管，没有上级授意，哪里敢轻举妄动啊？”
实际上，城市之间也在相互观望。
打交道多年，四个一线城市间，一般是北京-上海、广州-深圳两两捉对、前后跟进，而且“向北京看齐”，一般不会出错。
这次也一样。北京市表态后，深广沪迅速研判后，几乎以一样的文案“跟帖”。
精准调节
为了获准调整“四限”政策，四个一线城市等待多时，尤其是今年，每隔一段时间就叩响上级部门和垂直系统主管部门的门。
一个方案不行，换一个再来。
操作多年，官员们深知调节哪个口子能释放哪部分购买力。眼下，最重要的是围绕“支持刚需和改善需求”做文章。
这句话首先说明，核心城市里的限购不可能全部放开，至多是分区域调整，或以某个由头，点状降低门槛。
政策筹备时也需要做精准调节。
实际上，“四限”中，对市场影响力度最大的是限购和限贷，限售次之，而各城市的限价已趋于柔性。
住建部部长倪虹在前述座谈会上提到的三点措施，均是与金融政策相关的限贷端的手段。
例如，部委层面首提“认房不认贷”，有非常大的调整空间。
所谓“认房又认贷”，通俗概括便是“认本地的房，认全国的贷”，名下有房以及全国范围内有过贷款，再买房都算二套。
目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市中，北京的力度最严，二套房首付比例最高可以达到80%、房贷利率可以高达5.25%，多年来在抑制投资炒房乃至减少换房交易频率上效果显著。
如果将“外地有贷、北京无房”或者是“卖一买一”人群仍认定为首套，或是从城市外围直接取消“认房又认贷”，将释放一批刚需和改善换房需求，对应首付比例最低能降至35%、房贷利率能降至4.75%。
许多政策牵一发而动全身。例如，如果想要降低购房成本、支持刚需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放宽普通住宅认定标准即可。
北京现行的普通住宅标准，最核心的一项是，分区域地给房子单价、总价设定了区间：五环内单价3.96万元/平方米、总价468万元/套；五环到六环，单价3.17万元/平方米、总价374万元/套；六环外则为单价2.38万元/平方米，总价281万元/套，即为普通住宅。
目前，北京、上海的普宅标准，近10年没有调整过，而房价已今非昔比。
普通住宅的身份直接关系到首套房首付比例是35%还是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低为60%，非普宅则需80%。
张亦解释，调整普宅认定范围，有三个好处：一是首付比例大幅降低，二是交易契税减少，三是项目限价会有所调整。
限售也是住建部门职权范围内可以调节的部分。这是2017年楼市调控出的新手段，厦门开头，一二线城市均有跟进，限售周期2-5年不等。
部分一线城市盯紧了限售时间起点这一细节。
比如，限售5年，一般是取得不动产权证满5年后才解开限售，这个节点如果移到以签订商品房买卖合同为起点，限售时间就会缩短。因为新房基本采用预售制，购房和交楼办证往往差了一两年。
但限售是一把双刃剑，解开限售后，挂牌量也会增加。张亦解释，挂牌量增加不一定是坏事， “只要滚起来，流动性加大，市场就能活跃起来，尤其对一线有效，但不能一刀切”。
工具充足
其实，高层喊话后，一线城市的政策调节反而进入了“真空期”——只能等待下一步指令。
另一位一线城市住建官员马乔直言， “只要告诉我能动什么，工具箱大把，连夜都能出方案”。
“光调限购，调哪个位置，以什么名义，甚至只放特定某个点，我可以想出100个放松理由。”每个城市都有像马乔一样的调控“老把式”。
政策从研究到出台所花时间，事关各地的决策效率。过去很多城市的调控政策处于宽松背景时，市长上午一个电话，政策部门连夜就能拟好文件、走完所有流程，一早便正式发布。
多个不同层级的官员还透露，部委以及各城市上上下下如此谨慎，其中一个原因是谁也不愿当出头鸟。即便是杭州、成都、西安等新一线城市，也在观望别人的尺度。
一位新一线城市政府官员有自己的顾虑，其所在城市的供求关系还算平衡，如果抢先于其他同级别城市出台，于情于理不合，所以，再等等。
8月3日，郑州打响第一枪，推出15条措施，包括暂停执行限售政策、落实“认房不认贷”、支持青年人才在郑安居、实施多子女家庭购房补贴、推进现房销售等。
胸怀大局
张亦说，7月底以前，四个一线城市被明确要求保持定力，主要是担心，如果一线城市大幅度放开，可能把周边城市的需求虹吸过来，“不能只管自己旺”，“要有大局观”。
马乔预判，其所在城市松绑后，激活市场流量以及把别的城市流量吸过来，可能两者都会发生，“没有办法，首先得把我们本地的供求激活”。外围区域的问题，不一定是购房者没资格买或买不起，而是他们对在本区域置业的信心已经到底部，还得重新评估放开后“拉不拉得起来”。
这类担忧一直存在，但谁也没法给出答案。张亦说，更多人选择少干，这很现实。
也有人担心，如果放开了，新增购买力没显现，更加影响市场信心。
6月以来，张亦和中介、房企沟通市场情况的频率越来越高。从交易端看，大部分城市的网签数据滞后，到访数据和转化率不断下降，才是当下市场下行的前沿信号。
“到访量转化到签约，可能得等8月、9月数据才会显现出来，到时可能会是断崖式下行的结果。”
张亦和马乔都很着急，因为转眼8月中旬了，“留给我们的时间已经不多了”。
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发表于 2023-8-9 09:29:16
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