抄底房地产，巨资杀到！#X4856

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后来的情况大家应该还记得：A股全面提高了房地产企业上市门槛，万达A股上市之路变得异常艰难。按照从香港退市时签署的对赌协议，如果退市满两年或在2018年8月31日前，万达商业未能在A股上市，则需以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。眼看着对赌期将至，2018年上市已无可能，王健林决定搞新一轮引资，替换原来的“战投”。2017年末到2018年初的时候，市场氛围尚好，再加上王健林强有力的朋友圈，一下子引来了腾讯、苏宁、京东、融创的340亿投资，出让的万达商业股份为14%。这意味着，腾讯等四大巨头认可，万达商业估值在2429亿元左右。在那前后，万达忙于降低杠杆率、降低房地产开发业务，变身轻资产管理公司，希望让万达商业的房企色彩全面下降，可以顺利实现IPO。
不过，A股的大门依然没能为万达打开。再往后，万达转而申请在港交所二次上市。2021年3月，万达商管成立，正式实现了轻资产运行模式。几个月后，太盟投资集团（PAG）、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、郑裕彤家族等22家投资人对珠海万达商管投资约380亿元持股21.17%，且投资人享有到期赎回权。对赌协议中约定，珠海万达商管最迟在2023年上市，否则需向这些投资者回购股份，并额外支付补偿。按照这次投资的金额和股权比例计算，万达商管经营模式定型后的估值为1800亿元。为什么万达商管的业绩看起来非常不错，而港交所就不批准它上市呢？要知道，港交所是没有“IPO洁癖”的，连博彩公司都可以上市，万达的模式应该没有问题呀。有业内人士解释说：或许，港交所是担心万达业绩的稳定性。要知道，过去两年美国的商办物业价值大幅下跌，甚至出现了崩盘走势。而中国则遭遇了三年疫情，很多商场出租率较低，甚至陷入亏损。万达的业绩为何“风景这边独好”？它能维持下去吗？从2014年12月从香港退市走到今天，万达堪称命运不济，先是赶上了A股拒绝房企上市，后来又赶上了国际形势的变化、欧美商办物业的大熊市。
目前内地房地产股市值超过1000亿元的，只剩下万科和保利，而它们两个加起来的市值，也没有当时万达退市时（或腾讯等四巨头入股万达商管时）的市值（估值）高。按照5个海外机构投资600亿元获得60%的股权来计算，此次投资给予的万达商管估值是1000亿元，比2021年夏天时的1800亿元，相当于打了55折！
从2014年到2024年，转眼10年过去。如果你复盘一下这10年房地产的风风雨雨，你会发现：虽然王健林一路走得磕磕绊绊，但他仍不失为一个赢家。虽然他卖掉了很多酒店，很多万达广场，但毕竟还持有万达商管40%的股权。还有一批万达广场的所有权，也在他手中。这一轮获得的600亿投资，没有附加对赌条款。虽然王健林失去了绝对控股权，但基本上安全降落了。另一个明智的地产人，同样在2014年做出了一个重大决定：卖掉公司的股权，撤出这个行业。他就是绿城创始人宋伟平，他先是选了融创，后来改卖中交集团，套现了数十亿元，安全降落。同样在2014年前后，就不看好房地产未来的还有潘石屹，他先是停止了拿地、然后卖出了非核心物业。如今也撤离了这个行业。
中国房地产狂飙突进地发展了20多年，到2021年恒大暴雷出现历史性拐点，至今已接近3年。这一轮房地产深度调整的戏剧性、猛烈性，几乎无人能准确预计，就连提前几年高喊“活下去”的万科，也低估了调整的幅度。
不过，经济是有周期，房地产也是有周期的。从长远看，通胀是常态的、必然的，通缩是非常态、偶然的。
正因为如此，当中国不动产价格跌了很多，而且汇率低估的时候，就有外资动了抄底之心。
600亿抄底万达的，是5个机构：太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES。
这5个机构中，有三个之前就投资了万达商管，新增的是两个阿联酋的机构——阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司。主导这次投资的是单伟健，太盟投资集团的执行董事长，这个投资机构的总部在香港。单伟健生于北京，父母都是国家部委干部，先是上山下乡，然后成为工农兵大学生。在中国刚打开国门的时候，他就成为最早几批的出国留学生，拿下加州大学伯克利分校硕士与博士学位，值得一提的是：他的博士导师是现任美国财政部长耶伦。单伟健曾主导当年新桥对深圳发展银行的收购，以及几年后通过置换中国平安股权的方式，获利数倍完美撤出。这一次，他扮演了王健林的“白武士”的角色。
为什么新一轮投资主要来自阿联酋？阿联酋虽小，但却是全球重要的石油输出国，官方拥有巨额财富，也是全球活跃的投资者。对于他们来说，分散投资非常重要。无论是美国的科技公司，中国的优质房企，只要有合适的价格都可以买。或许之前投资过于集中在欧美，现在需要分散一些到中国。最近几年，欧美乃至新加坡的不动产投资纷纷撤出中国，再加上房地产的深度调整，给中东的“石油美元”抄底中国提供了机会。毕竟，中国人口多、城市发展模式特殊，城市的人口密度普遍较大，这给商业不动产提供了持续的价值。上述这些，或许都是600亿资金抄底万达的基本逻辑。<--END-->   

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