黄奇帆：中国房地产，该往何处去？#X4298

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总之，如果一个城市的这几个参数比例关系长期失衡，要么就是在土地使用上大手大脚，由着开发商的性子买地造房，房地产总量供过于求；要么就是出现了土地供应不足，造成商品房严重短缺、房价飙升。第三条，合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3左右。住房作为附着在土地上的不动产，地价高，房价必然也会高，地价低，房价自然也会低，地价是决定房价的根本性因素。很多人认为，近10年M2（广义货币供应量）从10多万亿元上涨到100多万亿元，增长了10多倍，房价也差不多上涨了10倍，从逻辑上判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。但殊不知，同样与老百姓生活密切相关的柴米油盐酱醋茶，为什么没有上涨10倍？这说明货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，那么房价想涨也是涨不起来的。因此，控制房价的关键是控制地价。

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我国城市建设用地市场实行拍卖制，这种制度设计要求价高者得。土地出让收益是地方财政收入的重要来源，政府不能刻意压低地价、搞利益输送，致使土地增值收益白白流入开发商的腰包。当然政府也绝不能唯利是图，不能希望地价越高越好，对地价疯涨听之任之，从而导致“面粉比面包还贵”的局面。要知道，高地价必定导致高房价，而高房价不仅会让老百姓不满意，还会削弱第二、第三产业实体经济的发展，终究是得不偿失的。一般而言，一套房子的总价值中，1/3是地价，2/3是造价（包括建设施工、贷款利息、宣传广告等各种成本和开发商合理利润）。因此，把楼面地价控制在当期房价的1/3左右是比较适宜的。用好这个“撒手锏”，房价就会得到比较好的控制。比如，一块拟拍卖地所在地区的已建成住宅价格是1万元/平方米，折算当期楼面地价只是3000元/平方米，却拍卖成了1万元/平方米，3年后这块土地上的房子建成，楼面售价必然会涨价到3万元/平方米左右，周边居住的老百姓也会形成这样的心理预期。反过来，如果现在这个地块上的房价本身就是2万元/平方米，折算的楼面地价大体是6000多元/平方米，而这块地协议出让的楼面地价却只有3000元/平方米，那么一眼就可以看出里面有猫腻，必然导致国有资产的流失。这个时候，政府就应该予以监督检查。当然，如果楼面地价拍卖价过高，政府的明智之举就是运用土地储备等调控工具，加大周边区域的土地供应，土地供应多了，地价自然也就降下来了。总之，一个基本原则就是，政府要遵循市场规律，既不要刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意地推高地价。

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第四条，规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房地产企业的自有资金。房地产开发的起步环节是土地批租。要避免房地产商高地价炒地、高负债开发以及地王现象层出不穷的乱象，关键在于规范房地产企业批租土地的资金来源。地方政府要将房地产企业买地资金的来源渠道管控好，防止房地产企业“背着银行”——依托银行的高杠杆拿地；只要对房地产企业拿地资金的来源进行严格审核，房地产想炒也炒不起来。中国房地产开发商的负债率往往高达80%~90%，与房产项目开发过程中的三个环节均高额负债有关：一是批租土地资金高负债，二是开发造楼环节高负债，三是预售房环节高负债。而欧美发达国家以及中国香港的房地产商的负债率一般都在40%左右。房地产业是重资产产业，一般不宜高负债运行，做到这一点的关键就是房地产商买地的钱必须是自有资金、买地的钱不负债。按照我国法律法规相关规定，房地产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的负债率在60%左右。如果房地产企业拿地的钱也是借款，房地产开发的过程就几乎成了90%以上的金融借债。赚了钱，就成了房地产商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。因此，在所有开发商拿地前，都应当对其买地资金进行全面“体检”，其资金来源不能是银行贷款，不能是信托资金，更不能是乱集资、高利贷，以及各种互联网P2P（点对点网络借款）平台资金。其中涉及开发商的资金来源的核查问题。对于一个城市本土的房地产企业，核查其资金来源是比较容易的，拿地的钱无论是来自信托、小贷，还是来自银行理财资金，只要各专业部门相互配合，很容易分得清。总之，重庆市政府规定，开发商不能“背着银行”来参与土地批租，开发商参与土地批租的关键准入门槛是，检查它的资金来源是自有的还是借来的。政府一定要管控好开发商拍地的资金来源，限制开发商用金融杠杆，特别是高息、高杠杆资金来拿地。总之，在整个土地供应链上抽紧资金，宽松土地供应，高地价的地王现象就会得到遏制。第五条，规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷。从老百姓按揭贷款这一端看，调控好房地产市场的一个有效办法就是，在零首付与零按揭之间设计一个合理的比例。如果搞零首付，则极易造成泡沫，引发危机；如果搞零按揭，则会造成房地产市场窒息。比如美国在2000年以后，为了刺激经济，搞次级贷、零首付，结果引发了2008年的全球金融危机。危机发生后，奥巴马政府一开始矫枉过正，不仅停止了次级贷，而且停止了美国整个房地产业的住房按揭贷款，隔了两年发现，零按揭阻碍了美国房地产业的发展，于是2010年又恢复了按揭贷款，只不过是把首付款和按揭比例调整为50︰50。从我国实际情况看，可实行差别化的住房按揭贷款政策：第一套房，自有资金和银行贷款比例按二八开或者三七开比较适宜；第二套房，按对半开或者四六开；第三套房，必须全款购买，不留任何炒作机会。毕竟，不管是谁，只要全款购买房子，是不会对国民经济造成冲击的。金融风险来源于过度的杠杆，一个没有杠杆的购房行为是不会带来泡沫性风险的。对购房行为实施差别化按揭贷款政策，会涉及购房者信用认定的问题。

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这方面可以借鉴国外通行惯例和成熟做法，核查购房者的缴税单或工资单。所以，对购房者是否利用高杠杆买房的监管，关键在于对其还款能力的审核。不管是民营银行还是国有银行，一定要管好这个环节。搞好按揭贷款政策，还要解决好首付款的来源问题，要切实防范“首付贷”之类的金融产品异化，导致间接产生零首付现象。比如某个阶段，为去库存，首套房的银行首付比例从原来的30%降至20%，杠杆比已达1∶5。但一些房产中介、开发商、小贷公司、互联网金融平台通过“首付贷”“赎楼贷”“过桥贷”“换房贷”等，以信用贷款或房屋二次抵押等方式，对20%的银行首付款再放贷50%甚至更高，杠杆比达到1∶10甚至1∶20，不仅把杠杆发挥到了极致，实质上是间接的零首付，同时也加重了购房利息成本。这种楼市交易，无异于股市里面经常出现的“场外配资”，杠杆加大后，风险同步累积，一旦贷款人还款能力不足或房屋大幅贬值，按揭贷款大于房屋市场价格，就会引发系统风险。总之，无论是银行直接推出零首付，还是中介公司伙同房地产商推出首付贷，以这样的办法刺激房地产，无异于饮鸩止渴，极易引发类似美国次贷危机那样的风险事件。第六条，合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。商品住宅房的销售定价方法有两种：一种是欧美方式，普遍以套内面积，也就是住户实际使用面积来定价；另一种是中国香港方式，以住宅的建筑面积来定价。改革开放以来，我国商品住宅房的定价方式普遍采用香港卖楼的定价方法，以建筑面积定价，每套商品房的总价等于建筑总面积乘以每平方米建筑面积的单价。按理说，这两种算法没多大区别，因为一个住宅小区所有楼宇的建筑面积与套内面积一旦确定，一套房的总价格，无论是以套内面积计算，还是以建筑面积计算，都应该是一样的。但在实际的城市房地产开发、销售和管理的实践中，还是会有很大的不同，表现在以下三个方面。一是同一套房以建筑面积计价与以套内面积计价，会产生一个相应的折扣差价，使买家产生价格相对较低的感觉，有利于房地产商的房屋销售。二是每幢房的建筑面积与套内面积在设计建造中，可以有1∶0.8、1∶0.75、1∶0.7的比例差别，以套内面积计价，会刺激房地产商与建筑设计师尽可能减少公共使用面积，提升套内面积的比重，提高居民的得房率。三是居民住房每年要缴的物业费，一般按住房购买的面积计算，以建筑面积计算，会比套内面积多20%~30%。总之，我们认为，按套内面积计算，按老百姓实际使用的面积计算，有利于房屋整体设计更加集约、更加实用，有利于抑制房价，降低房价上升的速度，也有利于降低物业费，减少公用面积的物业费用摊派。考虑到全国各地普遍采用商品住宅建筑面积计价的实际，重庆采用了以套内面积为主计价和建筑面积参考计价的双轨计价方法。在实际推行中，该方法得到了广大市民的支持。<--END-->   

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