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沙发
楼主 |
发表于 2017-2-1 10:01:33
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程大功，一只想转行心理/教育行业的程序猿，求机会
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吴飞、digicomm、宋海波 等人赞同
只要政府不放弃对房地产市场的控制，房价就会永远过高（相对于自由市场定价而言）。
太阳底下没有新鲜事，今天中国所经历的房价上涨潮，美国早就曾经历过。在1970年代以前，美国的房地产市场基本是完全的市场经济，房价没有过大的波动。而从1970年代开始，美国开始大规模的实施“可持续发展”(Smart Growth)政策，许多州立法控制房屋的建设：有时是“开放空间"(Open Space)法案，规定城市中有一定比例的土地不得用于房地产开发；有时是”区域规划法案“(Zoning Law)，规定某一区域只能用于某一用途（商业、娱乐等），或规定某区域的房屋不得超过多少层（纽约实施的就是这种法案）；还有环境保护法案等等。
由于美国是一个各州自治的国家，所以有些州实施了严格的计划控制，比如加州；而其它一些州则控制较轻，甚至毫无控制，这使得我们可以很好的观察计划控制对房价的影响。
加州是实施计划控制最严厉的州。在1970年以前，加州的房价位于全国平均水平，可在实施”可持续发展“法案之后，房价以火箭般的速度窜升，十年之内房价升了3倍。加州的Pala Alto，从1970年1980年十年间，房价翻了四倍。
旧金山的湾区曾被认为是全美房价最贵的区域之一，可是在1970年的时候，一个当地中等收入的家庭，只要用家庭收入的25%来供房贷，供13年，就可以买下一所中等水平的住宅；而到了1980年，中等家庭得用40%的收入还房贷，还30年；到2006年，房贷占收入的比例升到50%。
作为对比，Houston，Dallas这两个全美收入增长最快的城市，一直到次贷危机前那次房产泡沫之前，房价在扣除通货膨胀因素之后，几乎没有涨过。其中Houston连基本的”区域规划法案“都没有，而Dallas虽然有此类法案，但限制很宽松。另外，Las Vegas也没有此类法案，从1980年到2000年，虽然人口增长了3倍，但房价也同样基本没有任何上涨。在这些政府退居幕后的地区，随着需求的增加（哪怕是“刚需”），总会有源源不断的供给来满足这些需求，所以，房价一直保持平稳。
佛罗里达州在2000年之前没有对房地产的法律限制，房价一直位于全美平均水平，可是实施此类法案之后，房价迅速上升两倍。对Great Boston地区的房价研究也显示了同样的规律。
对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明，其中有23个都有严格的“可持续发展”法案。参见Demographia: International Housing Affordabilty: February 2005 Issue
当然，相关性不等于因果性。当我们发现A与B同时出现的时候，不一定就可以得出结论说A是B的原因。也有可能，B是A的原因，或有一个原因C同时导致了A和B，甚至A和B同时出现只是一种巧合。有没有可能是一些其它的原因既导致了房价上涨？实际上，把有可能影响房价的各种因素，包括供给端的城市本身的面积限制、房屋的建设成本，以及需求端的人口变化、收入变化都考虑在内，依然是只有政府限制这一条原因可以解释房价的上涨。
有一些例子上面我已经讲过，比如Houston，全美第4大城市，城市居民平均收入持续高于全美平均水平，却是全美319个区域中房价最低的15个区域之一。可见居民收入不能解释房价的变化。还有上面举过的Las Vegas的例子，人口增长3倍房价却维持不变，可见人口也不能解释房价的变化。
再说加州的Palo Alto，由于政府控制房屋建设，从1970到1980年十年间，甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间，当地的人口几乎没有任何变化，可房价却翻了4倍。既然无新建住宅，房价变化自然和建筑成本没什么关系了。
任何商品的价格都由供求关系决定，这恐怕是这个世界上最颠扑不破的真理之一了。不过，这条真理的核心是，供给、需求中任何一方，都不能决定商品价格，只有这两者之比才可以。在政府不限制土地供应、不限制房屋大小、楼层等的地方，无论需求以何种形式增加（人口，收入），总是会有源源不断的新房被建起来满足这些需求，因此供给需求之比不会变，房价自然也不会怎么变。Houston, Dallas, Las Vegas等等都是如此。
限制供给的法案有需多种，比如，全美房价最贵的地方之一，加州的Salinas郡，所实施的叫做Open Space法案，整个郡3/4的土地完全被禁止进行住宅开发。现在这个地方的普通住宅，一个普通家庭要用家庭收入的60%来供房贷才买得起。而旧金山湾区也类似，高达5/6的土地完全被禁止开发，这地方的房价怎能不贵？
还有Zonning Law，不同的地方有不同的执行形式，比如曼哈顿，就限制了楼房的层数，从1970年开始，对20层以上高楼的建设实施了非常严格的限制。而在曼哈顿那种寸土寸金的地方，建设超高层建筑是解决住房短缺的几乎唯一手段，这一手段禁止之后，住宅的供给就举步维艰了。
此外还有住宅大小限制法案，比如禁止建造占地面积小于一英亩的别墅（要知道大部分美国中产阶级都是住别墅的），等等。
另外，不仅法案本身限制了住宅的给供，许多地方日渐繁琐的建设审批手续也会极大的增加开发商的成本。要知道，建楼是靠从银行贷款的，而建设每延迟一天，开发商就要向银行多支付一天的利息。而政府机构工作人员又不用付这些钱，他们没有任何动力加速建设计划的审批。再加上各种环境保护主义者的抗议、起诉等等，这些都会增加建筑的成本，引起商价上升，而供给下降。
反正总而言之一句话，凡是会导致供给下降的法规，统统会让房价上升，就这么简单。
在中国，情况显然要比美国严重的多。中国的土地完全由政府垄断，超出市场控制的泛围之外。再加上每年限量的土地供应，可以说，政府一手造成了今天的高房价，批评开发商，完全是丢西瓜捡芝麻。
**注：以上所有观点和数据均来自Thomas Sowell的Economics: Facts and Fallacies一书，一切赞美均归于TS先生，这个时代最让我折服的学者之一
（中文译本为《被掩盖的经济真相》）
2013-05-22
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发表于 2017-2-1 09:57:43
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发表于 2017-2-13 18:21:48