炒楼的回报有多高

yevon_ou

今天下午，和一位兄长喝茶。大家说起了去到天津买房子。我说，我们有一个兄弟，叫做Zhifei，在天津实战经验丰富。去天津买房子，可以找他飞苍蝇。

ryun说，他在天津有二个小队。如果要干什么事，跑跑腿，要人有人，要马有马。

最后，那位大哥说，“不如我去天津开二家分店，以后也别找笋盘了，房源五公里所有的房源，统统全部都知道”。

我们大家一起都晕倒。

事后想想，回来决定写一篇文章，以馈读者。

一）回报

炒楼的回报有多高呢。大概是100%，单利一百。

什么意思，也就是你拿30万元去投房产，则明年就是60，后年就是90W，第四年120W，第五年150W，第六年是180W…………

看清楚，这里是“单利”一百。炒楼的平均回报率，可以做到100%，每一年是1、2、3、4、5、6、7、8、9

但不过是单利的。复利就不得了了。

为什么这么计算呢。因为你有杠杆。

譬如说，你三成首付，其余贷款。

但我们有一条原则，“非笋莫入，笋盘七折”。笋盘的意思，就是必需市场价的70%.

如果你买的是笋盘，而且你首付三成，意味着你买入的那一刻起，你的回报就已经有100%

因为正常的价格是100万，你70万买入，30万本金。只要他能涨回原价一百万，你就赚了三十万，回报率就是100%

而第二年呢，很有可能一套一百万的房子，会涨到130万。

第三年，130万的房子，会涨到166万。

第四年，166万的房子，会涨到200万。

第五年，230万

第六年，260万

第七年，300万

第八年，330万

考虑到你的本金是30万。你的回报就是100%，单利100%

也就是说，你的财富增长曲线，是1、2、3、4、5、6、7、8、9……

这样的回报，是任何实业都无法比拟的。

二）蓝海

炒楼的回报为什么会有这么高呢。道理之前我们那篇“从《实业兴国》说起”已经说明了。

炒楼的回报高，因为炒楼的人太少。

我们的一生都在寻求蓝海。我们每一个人都在讨论温州炒房团。其实实事求是地说，“炒家”完全比想象中的少。所谓温州炒房团，根本是文科生小编瞎编的。温州有富婆，无炒家。

整个上海，真正的职业炒家，我估计不超过1000名。全中国，不超过10000名。

我们的媒体广播，天天都在讨论抑制楼市炒风。但事实的真相，是楼市的炒家非常非常非常地少。少到只占整个市场的1%都不到，0.1%都不到。

炒楼是一件高回报的工作。“蓝海”的最主要原因，是炒家太少。

三）流派

第三步，接着说到了多军的流派。

从最简单的现实，多军就分成二个流派。

一个是LZ这样的流派。其特点，是“大面积，低总价，一定要70%非笋莫入”。

另一个流派，则是象liyang_bb那样，“小面积，高租金，租金回报率极限”。

为什么呢，因为这二个流派，都在寻求安全边际。

liyang_bb的概念很清楚。我就是追求租金。

liyang_bb的要求很简单。“租金回报”是很实在的东西。只要有5%年租金。哪怕刮风下雨，楼市崩溃，我自岿然不动。

liyang买房子，严格追求租金回报。只要租金回报高到吓死人，他就有足够的安全边际。就绝对没有泡沫。

同样的，这道理liyang的流派，和操作风格。他追求买“面积最小”的房子。因为面积越小，租金%越高。当小到只有一张床，租金也要2800.

而另外一个流派，象LZ这样操作。则是追求“笋盘七折”。

我们的信念是，“笋盘不会骗人”。

譬如说，我们买入的价格，是市场价的70%。那么，哪怕整个楼市崩溃，房地产市场暴跌，但只要我买入的价格足够低，我就有安全边际。

当别人都跌光本金了，我才刚刚到成本线。

而再往下，自然会有比我更急的人会出利好。

按照这样的操作思路，多军流派，其投资的风格，必然是“低单价，大户型”。

因为笋盘七折，你要找七折的笋盘，仅仅靠勤奋也不够了。

勤奋只能保证你找到八五折的笋盘，你要继续往下爬。或多或少总有牺牲。

一种牺牲，是特别大的户型。特别高的总价。这样买的人就少，你就进入了“蓝海”。

另一种牺牲，是药单

第三种牺牲，则是买一些很怪，很妖的房产。博市场转口味。

可见，这几种牺牲，都是以流动性丧失为代价的。当你买入一个“七折”笋盘，你或许要等待很长的时间，才能等到市场自发纠正。

这里就和“流动性的黄昏”---- 那篇文章连接了起来。

再说一说，为什么会形成二种不同的流派。

就如果美国的收费理财顾问，每个人都会和你说，Finance是没有One for all的解决方案的。

每个人的情况不同，风险偏好不同，理财师给你的建议也不同。

对于实际情况来说，我们必须注意到如下三点；

1）双方的资金规模不同。

2）LZ和liyang_bb手里的资源不同。包括同乡，老乡，身份证。

3）双方的侧重点不同。

LZ毕竟是一个上海人，所以他经得起耗。时间对他不重要，他可以等，等五年，十年，二十年。牺牲流动性，等政策转变，他可以和上海共存亡。

而liyang_bb毕竟是留着后路的。以他的风格，他随时可以在很短的时间内，把手里的房子全部都抛光。然后拍拍屁股离开上海。

yevon_ou

四）加速

在第一节中，我们说道了一套房子的轨迹是100W ,130W ,160W ,200W ,230W ,260W ,300W ,330W………

或许有人会说，这不科学。还有人会问，我们能否加快这个回报，变成复利100%

对于第一个问题，我们的回答是，7年3.3倍，其实这个速度不算慢。对于上海楼市，虽然某些时间段，涨幅超过了这个数字；
但是，如果我们换个说法，14年10倍。或许质疑的人就没那么多了。

而且，从长远来看，楼市的涨幅驱动力，来自于货币的滥发。
货币的滥发，其速度大约为每年15%。
因此，楼市的正常涨幅，就应该七年3.3倍。若超过了这个速度，反而是不正常，会有泡沫的了。
如果05,07,09那样，每年涨50%，反而是不正常，不可常出现的。

第二个问题，我们能否加快回报的速度。能否卖掉再买，能否做成复利年100%的回报呢。这样可就是不得了的财富啊！
答案是，要经过精算。和二个参数有关。

第一个参数，是损耗率X
譬如说，我一套100W的房子，如果我把他卖掉，换成现金，我能拿到手100-X.

很多傻空小白的莫名之处，就在于他们凭幻想写出来的楼市小说，完全忽视了损耗率X的存在。
象什么“07年买入房产，08年全部抛光”，“09年再加大杠杆全仓买入，10年抛光”，之类的YY文，一看就是假的。楼市无波段，永远也不要高抛低吸。

那么，X是多少呢。从目前看，就是营业税+契税+个人所得税+中介佣金。
而我之前有一篇《交易成本有多高》，之中还写道，隐性的交易成本，还有；
：贷款损失
：限购
：买卖差价
这样，又和这篇《交易成本有多高》凑在一起了。各种知识其实如同一块拼图，拼齐了才能看清图像。


第二个参数，是杠杆率Y。其具体的定义，是100W元的本金，可以买多少房子。
譬如说，如果首付是30%，而实际你还要付3%的契税，则你一套房子的实际现金支出，是33%，那么Y=3

而如果，首付是一套30%，一套60%，则你的平均现金支出是45%，加契税后，实际杠杆率Y=2

又或者，你拿到100W元现金之后，可以：
1）出30W，以你太太名义首套买100W房子，契税3W，共计33W
2）出30W，以你岳丈名义首套买100W房子，契税3W，共计33W
3）出30W，以你本人名义第二套买50W房子，契税1.5W，共计31.5W

则这样，你的100W现金，变成了250W的房子，Y=2.5

我们拿支笔，来简单地计算一下。

假设我抛掉一套100W的房产，我拿到手的现金，是100-X万。
这个（100-X）的现金，可以买（100-X）* Y的房产。
那么，这一圈兜下来，其实我多了（100-X)* Y-100的房产。
却增加了（100-X）（Y-1)的负债。


举个例子，譬如说我有100W的房子，抛掉了，净到手85W。X=15
然后，这个85W，买了170W的房子，Y=2。
贷款了85W。
实际情况就是：“我多了70W的房子，多了85W的贷款”。


很明显，这是什么，这就是“九出十三归”。
当存在X交易损耗时，我卖了房子再买三套，实际就相当于九出十三归。

和我仅仅是持有100W的房子不动，想比较而言；
=> 我多购入70W房产。
=> 我多背负85W贷款。
为了购置这70W的房产，我要背负85W的贷款，比率82.3%
融资成本17.7%，大致相当于“八出十归”。



按照“手续费/贷款金额”=X /（100-X）（Y-1)的公式，我们能有如下表格：

杠杆   费率         1%        3%        5%        8%        10%        12%        15%        20%        25%        30%
5        0.3%        0.8%        1.3%        2.2%        2.8%        3.4%        4.4%        6.3%        8.3%        10.7%
4        0.3%        1.0%        1.8%        2.9%        3.7%        4.5%        5.9%        8.3%        11.1%        14.3%
3        0.5%        1.5%        2.6%        4.3%        5.6%        6.8%        8.8%        12.5%        16.7%        21.4%
2.5        0.7%        2.1%        3.5%        5.8%        7.4%        9.1%        11.8%        16.7%        22.2%        28.6%
2        1.0%        3.1%        5.3%        8.7%        11.1%        13.6%        17.6%        25.0%        33.3%        42.9%
1.5        2.0%        6.2%        10.5%        17.4%        22.2%        27.3%        35.3%        50.0%        66.7%        85.7%
1.25        4.0%        12.4%        21.1%        34.8%        44.4%        54.5%        70.6%        100.0%        133.3%        171.4%

在这个表格中。左边是Y，分别代表：
20%首付，杠杆Y=5倍
25%首付，Y=5
30%首付，Y=3
40%首付，Y=2.5
50%首付，Y=2
65%首付，Y=1.5
75%首付，Y=1.25

另外一个横轴，则是代表交易成本X。在之前的“价格写高精算法”中，已经提到，交易成本有1%，3%，5%，8%,10%,12%等诸多可能。

放在一起，我们得到了如上的表格。
这个表格怎样分析呢。这个表格告诉我们的是，“卖了房子再买三套”，是一件极不划算的事情。

譬如说，2005年之前，我能投资放大的杠杆是Y=3，而卖房的损失不太大，税费成本大约在5%
对应这个表格，成本是2.6%，这是一个完全可以接受的成本。

但是到了2009年，二套房限购限贷之后，首付60%。哪怕你钻一点空子，杠杆最多也就做到了Y=2。
而另一方面，交易成本却非常地高。政府抽税要抽到12%之多。
这样算下来，表格中对应的数字是13.6%，也就是说，我借87元，要还100元，再加利息。

我们知道，炒房子本身是一件勤劳奋斗，艰难刻苦的事情。多军的每一分钱，都是辛辛苦苦赚来的。
当政府抽水太重，“八出十一归”的时候，我们就不想抛房，不想换杠杆了。弄得不好，纯粹为政府打工。

所以，在政府强烈压制，“X很大，Y很小”的情况下。我们就也只能吃单利100%的回报了。

多军只进不出；除了，还有第三种算法。



* 本节还有一个说明，即上家税和下家税的分摊比例，会导致算法不同。但其实你仔细想想，这二种算法的结果是一样的。

yevon_ou

五）吃毒药长内力

现在说回了“吃毒药长内力”的问题。这个是指，政府通过一系列的宏观调控，强行把房价调上去的事。
因为宏观调控，所以房价飞涨。

但事实上，这种事，多军也是不喜欢的。
政府的所作所为，通过加很高的交易税，收紧二手，托高一手，制造螺旋效应。总总一系列举动，将房价调高至几万元一平米。

从账面看，多军们都赚钱了。很多多军急需脱离成本区。
但另一方面，仅仅的房价涨，其实多军并不喜欢。

因为我们之前说过了“单利100%”不如“复利50%”。
复利其实赚得更多。多军们渴望的，其实是买入抛掉，买入抛掉，尽量赚复利的滚动积累。
单利一百，看似很多，而且搞得民怨沸腾。
但事实上，我们宁可每年涨20%就够了。但你让我一化二，二化四，四化八，只有赚得更多。
我们喜欢的，是“X很小，Y很大”。

我们希望的是一种可持续的发展。象一门手艺活，靠不断挖掘笋盘，靠快准狠赚钱。
炒楼是一门可以一辈子干下去的活，可以100年传给子孙的手艺。是彻彻底底的蓝海，可以几辈人吃下去的汪洋蓝海。

我们不希望竭泽而渔。

（yevon_ou@yahoo.com，2013年4月8日，想到哪里写到哪里）



单利100的话，到后期回报率下降得非常厉害。

譬如6，7，8，9，到了后来，就变成了16%，14%，11%，10%的复合回报率。




所以，真正的多军，其实不喜欢“吃毒药长内力”。尤其是资深多军。

复利20%，长远看，我们赚得更多。